Эксперты рассказали, кто скупает квартиры в Алматы и что будет с рынком
Население Алматы официально 2 млн, неофициально — гораздо больше. В город продолжают ехать трудовые мигранты, студенты и релоканты. Спрос на жилье растет, но становится все более неравномерным. Пока одни покупают по несколько квартир на котловане, другие не могут позволить себе ипотеку даже по льготным программам.
Digital Business Finance поговорил с риелтором Дамиром Кулумбетовым и президентом саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана (САРК) Ларисой Степаненко, что сейчас происходит с ценами, кто реально покупает квартиры, куда движется рынок и есть ли у Алматы шанс избежать перегрева.
Дамир Кулумбетов: «Перекупщики по-прежнему играют большую роль в формировании цены на рынке»
— Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Алматы?
— На рынке был короткий застой в момент, когда у банков шел пересмотр условий по максимальной ставке ГЭСВ, и покупатели взяли паузу. Но сейчас рынок снова оживился. Продажи идут, несмотря на то что стоимость жилья продолжает увеличиваться.
— Максимальная ставка по ипотеке снизилась с 25% до 20%. Повлияло ли это на доступность жилья и спрос?
— Да, летом снизили максимальную процентную ставку. Теперь максимальная ГЭСВ составляет 20%. При этом, если внести первоначальный взнос в размере 30–40%, то ежемесячная выплата действительно становится меньше. Но если смотреть на полную выплату банку за весь срок 15–20 лет, то в реальности почти ничего не изменилось.
Цены росли сами по себе. Застройщики начали заранее закладывать в стоимость будущий налог (16% НДС), который официально вступит в силу позже. Стройматериалы дорожают, стоимость участков растет, себестоимость новых проектов становится все выше. А за новостройками неизбежно подтягиваются и цены на вторичку.
Фото: Digitalbusiness.kz
У нас многие думают, что если активно строится новое жилье, то вторичка подешевеет. Это не так. Вторичные квартиры в центре Алматы будут только дорожать. С начала года по вторичке цены выросли примерно на 15%. Например, в моем любимом золотом квадрате в январе можно было купить квартиру с ремонтом по цене около миллиона тенге за квадратный метр. Сейчас такие же объекты стоят уже 1.2–1.4 миллиона.
— Изменился ли подход к оплате? Что в ходу: наличные или ипотека? И как сейчас выглядит портрет покупателя?
— Особых изменений нет. На первом месте по-прежнему семьи, на втором инвесторы, которые покупают квартиры оптом у застройщиков. Третье место занимают молодые люди и те, кто живет один.
Последние несколько лет ипотека всегда была выгоднее. Даже те, у кого есть наличные, чаще выбирают не одну квартиру за все деньги, а несколько объектов в ипотеку. Это позволяет распределить вложения и сохранить ликвидность.
Можно сказать, что спрос еще больше сдвинулся в сторону ипотеки. Люди активно используют ипотечные продукты, чтобы не замораживать всю сумму сразу. Более опытные игроки вообще выстраивают цепочки: покупают коммерческую недвижимость в черновой отделке, ремонтируют, сдают в аренду, а на полученные деньги берут квартиру. Это уже уровень, когда недвижимость работает на владельца.
— Как влияет на рынок активность инвесторов, которые скупают квартиры на стадии котлована и перепродают их с наценкой?
— Влияет на цену. Люди с большими деньгами заходят на этапе строительства, когда застройщик дает скидку от 15 до 30%. Через два года они просто перепродают эти квартиры с наценкой. Чистая прибыль у них выходит 30–40%, а иногда и больше, особенно если это крупный и перспективный проект.
Например, жилой комплекс 4U. Сразу в него никто не верил, цена была 480-500 тысяч тенге за квадрат, и покупателей было немного. Зато потом, когда спрос оживился, пошли перепродажи. Сейчас эти же квартиры в черновой отделке до сих пор покупают у перекупщиков.
Фото: Digitalbusiness.kz
Перекупщики это уже привычная история. С этим борются несколько лет. Говорят, что в ближайшее время хотят запретить продажу больше двух квартир в одни руки на этапе строительства. Посмотрим, как это будет реализовано.
Кроме того, с 2026 года вступает в силу налог на роскошь. И многие стараются воспользоваться моментом — переоформляют жилье на компании, работают через юрлица. Это бизнес, поставленный на поток.
— В прошлые годы рынок разогревали программы вроде 7- 20-25 и изъятие излишков из ЕНПФ. Можно ли сказать, что эти инструменты себя исчерпали или рост все еще продолжается?
— Да, эти механизмы действительно драйвили рынок. Программа 7-20-25 уже себя исчерпала. Что касается пенсионных накоплений, то большинство, кто мог, уже вывел излишки из ЕНПФ. Поэтому дальнейший рост квадратного метра сейчас идет за счет совершенно других факторов.
Во-первых, это удорожание стройматериалов. И этот процесс не остановился. Если в начале года рост составлял 2.5 раза, то сейчас уже 3–4 раза.
Во-вторых, как я уже говорил, застройщики начали заранее включать в цену будущих объектов НДС в 16%, который вступит в силу с нового года. И конечно, нельзя не учитывать активность перекупщиков — они по-прежнему играют большую роль в формировании цены на рынке.
Фото: Digitalbusiness.kz
«Если цена на аренду в Алматы не снизится, то как минимум стабилизируется»
— Что происходит с районами за пределами центра, например, с микрорайонами в Ауэзовском районе?
— Ауэзовский район — потенциально интересное направление. Уже несколько лет подряд застройщики рассматривают вариант сноса панельных домов в некоторых микрорайонах. Пока руки до этого не доходят — хватает активных проектов в других локациях. Но я уверен, что в ближайшие 5–7 лет эти планы начнут реализовываться, и район станет более оживленным и современным.
Там уже есть базовая инфраструктура, и это большое преимущество. Плюс будут добавлены новые ветки метро, что повысит транспортную доступность. В генеральном плане развития Алматы указаны конкретные объекты, которые должны уйти под снос. Конечно, сроки в таких документах не всегда совпадают с реальностью, но направление развития задано.
— Если сравнивать продажи на первичном и вторичном рынке, чего сейчас больше?
— Сегодня люди чаще покупают новостройки. Покупатели уже прочувствовали разницу — что такое комфорт, безопасность, закрытая территория, консьерж, современные коммуникации и инженерные системы.
Многие предпочитают за те же 50 млн тенге купить квартиру в новом жилом комплексе, чем во вторичке в центре города. И этот тренд продолжится, пока в центре не начнут всерьез заниматься реставрацией старого жилого фонда. Эти дома пока нельзя снести, но и неухоженные они проигрывают новостройкам.
Хотя надо понимать: во всем мире старый центр рано или поздно становится дорогим. В Петербурге, например, сталинские и дореволюционные дома стоят нереальных денег. Думаю, этот тренд дойдет и до нас. Вопрос времени.
Фото: Digitalbusiness.kz
— Много говорится о пригородах — Талгаре и Алатау Сити. Можно ли считать их реальной альтернативой Алматы?
— Я еще три года назад говорил, что на этих направлениях стоит покупать жилье. Это развивающиеся районы. Знаю немало людей, которые уже переехали туда из Алматы — из-за лучшей экологии и более спокойной обстановки. Город реально движется в ту сторону. Там будут и станции метро, и новый транспорт. Да, пока нужно потерпеть с инфраструктурой и коммуникациями, но районы растут. Застройщики уже заходят туда с масштабными проектами.
Алатау Сити — интересная идея. Очень надеюсь, что он получится таким, каким его рисуют. А рисуют его красиво. Если реализуют, это даст Алматы серьезную разгрузку. Там планируются студенческие городки. И если аренда в Алматы не снизится, то как минимум стабилизируется.
Если говорить о горячих точках в самом городе, то на первом месте по-прежнему Бостандыкский и Медеуский районы. Подтягивается и Алмалинский район — особенно его нижняя часть, где сейчас идет активная застройка.
— Какие тренды вы видите на рынке недвижимости Алматы в ближайшие годы?
— Если смотреть на историю развития больших городов, то смена трендов происходит постоянно. Я думаю, мы увидим рост количества эко-проектов, малоэтажного жилья с продуманной инфраструктурой и всем необходимым в шаговой доступности.
Таких районов в Алматы будет становиться все больше. Появятся и эко-деревни — как альтернатива для тех, кто хочет жить ближе к природе, но не терять в комфорте.
Фото: Digitalbusiness.kz
Люди будут все чаще смотреть не просто на локацию, а на экологичность, на качество строительных материалов и даже на удаленность от центра города. Это новое понимание удобства и жизни в городе.
Лариса Степаненко: «Фактическое количество людей, находящихся в Алматы, значительно больше двух миллионов»
— Некоторые эксперты утверждают, что сейчас численность населения Алматы не 2 млн, а около 4 млн, что усиливает дефицит квадратных метров. Вам так не кажется?
— Не могу не согласиться. Думаю, что фактическое количество людей, находящихся в Алматы, значительно больше двух миллионов. Мы знаем, что в регионах маленькие зарплаты и люди массово переезжают в крупные города. Первым делом в Алматы.
При этом речь не только о тех, кто официально прописан и постоянно проживает в городе. Очень много временных мигрантов, которые здесь работают, арендуют квартиры, ведут активную жизнь, но по документам остаются за пределами города. А нагрузку на рынок они создают такую же, как и постоянные жители.
Проблема упирается в то, где этим людям жить. Не все могут позволить себе покупку. Поэтому спрос на аренду стабильно высокий. И тарифы на арендное жилье не снижаются. Наоборот, мы видим, что спрос усиливается за счет разных групп: от студентов и молодых специалистов до приезжих из других стран.
— Какие три главных тренда покупки-продажи жилья вы бы выделили по итогам текущего года?
— Рынок скорее стагнирует. Об этом говорят не только риелторы, но и аналитики. При этом нельзя сказать, что он остановился полностью, есть сегменты, которые держатся на плаву. Первое — это устойчивый спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. У них более доступная цена, и они проще в обороте. Люди с ограниченным бюджетом ищут именно такой формат.
Второй тренд — покупка жилья как инвестиции. Граждане рассматривают покупку квартиры не для жизни, а как инструмент для заработка. Купил, сделал ремонт, сдал в аренду — получаешь стабильный доход. Этот формат остается востребованным.
Фото: Digitalbusiness.kz
Третий тренд связан с новостройками. Здесь тоже самое. Есть категория инвесторов, для которых это бизнес. Они заходят на этапе котлована, делают минимальный ремонт и перепродают. Такие циклы короткие и, несмотря на нестабильность, продолжают приносить прибыль.
Я недавно была в Грузии и могу сказать, что там строят дольше, основательнее. Иностранцам доступна ипотека под 7–9%. Даже если у человека нет всей суммы, банки предлагают комфортные условия. Учитывая, что там разрешены частные инвестиции и принят соответствующий закон, наши сограждане охотно покупают недвижимость в Тбилиси и Батуми. Это тоже говорит о том, что в Казахстане у многих есть запрос на более продуманные решения в жилищной сфере.
— Вы говорите, что рынок стагнирует не первый год. Что вы вкладываете в это определение?
— Когда я говорю о стагнации, я имею в виду дисбаланс между продавцами и покупателями. Предложение растет, но покупательская способность падает. Ипотека остается недоступной для значительной части населения. Даже государственные программы, которые существуют, охватывают ограниченное количество людей. Да, у Отбасы банка есть несколько инструментов, но попасть в них сложно. Не всем хватает стажа, не у всех белая зарплата, не у всех достаточно пенсионных отчислений.
Многие продолжают работать по серым схемам и получают приличные деньги, но не могут подтвердить доход официально. А банки требуют прозрачности. В результате у нас большая прослойка людей, которые нуждаются в жилье, но не могут его купить.
Они ждут новых ипотечных продуктов, которые позволят не просто выплачивать кредит, но и нормально жить. Пока этого нет, рынок стоит. Покупателей мало, а продавцов становится все больше. Кто-то уезжает, кому-то нужно закрыть долги, кто-то хочет разъехаться. Все выставляют на продажу, а спрос не догоняет.
Фото: Digitalbusiness.kz
«Лучше не строить вообще, чем потом заселять людей в проблемные дома»
— Как вы относитесь к запрету на строительство жилья эконом-класса? Можно ли сказать, что квартиры в Алматы стали недоступны для обычного человека?
— Постепенно у нас вводятся определения, что такое эконом, бизнес, комфорт, премиум и элит. Если опираться на международную классификацию, то третья и четвертая категории — это и есть эконом-класс. Это жилье, построенное из дешевых материалов, с минимальными характеристиками прочности и комфорта.
Для Алматы такой формат, на мой взгляд, точно не подходит. Мы живем в сейсмоопасной зоне. Здесь нельзя строить из того, что подешевле. Требуются крепкие материалы, надежные конструкции. Поэтому я считаю правильным, что эконом-класс как таковой уходит с рынка. Лучше не строить вообще, чем потом заселять людей в проблемные дома.
Мне часто приходится работать с социальным жильем. Люди рассказывают, что получили квартиры и были вынуждены делать капитальный ремонт сразу после заселения. Со временем все начинают понимать, что эконом означает не просто дешевизну, а отсутствие качества.
Но если убрать эконом-класс, логично, что часть спроса окажется вытесненной. Решение — в развитии городов-спутников. Эта идея не нова, но ее реализация требует системного подхода. Алатау-Сити — один из примеров. Если этот проект будет реализован полностью, он может дать городу шанс на разгрузку. Студенты и производства частично уйдут за черту Алматы, а вместе с ними и часть нагрузки на коммунальную и арендную инфраструктуру.
В Алматы уже сегодня ощущаются перебои с водой, с электричеством, с транспортом. Город не тянет то количество людей, которое в нем находится. Я работала с зарубежной недвижимостью, в том числе на Кипре, и видела, как устроены студенческие города. Это может быть разумной и комфортной альтернативой. Главное — чтобы проекты выполнялись не на бумаге, а в реальности.
Фото: Digitalbusiness.kz
— Чего вы ждете от рынка в ближайшие годы? Какие предпочтения покупателей вы бы отметили?
— Думаю, 2025 год мы завершим примерно в тех же условиях, в которых находимся сейчас. Сильных рывков или провалов не будет. Все ждали осень — кто-то надеялся на оживление, кто-то на снижение цен, но я не вижу предпосылок для резких движений. Единственное, что может повлиять на цифры по итогам года — это завершение отложенного спроса. Люди, которые долго не решались покупать, в какой-то момент просто устанут ждать и примут решение.
В 2026 году вступит в силу новый Налоговый кодекс, и многие до сих пор не понимают, как он будет работать. Уже известно, что в нем заложен 16% НДС для застройщиков. Это означает, что конечная стоимость квадратного метра для покупателя возрастет. Сначала цены вырастут, потом наступит отрезвление, потому что спрос не выдержит темпов роста.
Из предпочтений сегодня мы наблюдаем важную тенденцию. Молодежь все чаще ищет квартиры не в больших ЖК, а в небольших домах, в основном в трехэтажных. Им важна тишина, двор, где нет машин, соседи, с которыми можно поздороваться. Мы видим, как люди начинают уставать от муравейников и перенаселенных комплексов. Это изменение в восприятии жилья очень важный сигнал для застройщиков.
Вам может быть интересно
100 тысяч тенге в день. Казахстанец открыл сеть микромаркетов и рассказал, сколько зарабатывает
