Эксперт объяснил, как грамотно проверить участок на юридическую чистоту
Вопрос покупки земли под строительство - тема острая, пронизанная нитями рисков. Чем вкуснее цены - тем больше подводных камней в документах. В этой связи, Digital Business запускает практический цикл для тех, кто задумывается о строительстве собственного дома. В первом материале - ликбез из первых уст от Максима Киселева, заместителя директора по развитию строительной компании SIP PANEL.
Он рассказал, на что смотреть в первую очередь, как не попасть на «двойные продажи» или арестованную землю. Какие документы требовать у продавца, а какие - поднимать через базы.
С чего начинаем
Сначала - банальное, но критичное: у продавца вообще должны быть документы. Да, бывает, что их нет - и даже так люди умудряются покупать. Государственный акт, договор купли-продажи или дарения - минимум, с чего стоит начинать.
«Первый и самый важный этап - это проверка правоустанавливающих документов. У продавца обязательно должны быть на руках официальный госакт (или выписка) о праве собственности на землю, а также все предыдущие договоры - купли-продажи, дарения или наследования, если участок когда-либо переходил от одного владельца к другому. Обязательно проверьте, чтобы во всех бумагах совпадали ФИО собственника, адрес участка и кадастровый номер - любые расхождения могут обернуться серьезными проблемами», - объяснил Максим Киселев.
Получение актуальной выписки из ГБД «Недвижимость»
Это второй важный этап - и вот, что советует сделать наш собеседник:
«Вам нужно получить актуальную выписку из базы «Недвижимость». Ее можно заказать как в ЦОНе, так и онлайн через портал eGov.kz. Этот документ даст полную картину: кто является фактическим собственником участка, есть ли на нем обременения вроде ипотеки, ареста, аренды или сервитута, а также какое у земли целевое назначение - индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство или, например, коммерческое использование», - предупреждает специалист.
Проверка кадастровых данных
Следующим пунктом должна стать проверка кадастровых данных. Это можно сделать онлайн - через сайты kgd.gov.kz или eGov.kz, используя кадастровый номер участка.
«Здесь важно сверить площадь земли, ее границы и убедиться в отсутствии пересечений с другими наделами. Обратите внимание: в практике нередко встречаются случаи, когда фактические границы на местности не совпадают с теми, что указаны в кадастре - и один участок частично заходит на другой. Такие расхождения потом оборачиваются судебными тяжбами и проблемами с узакониванием построек», - объясняет наш собеседник.
Проверка ограничений и запретов
Максим напоминает, что проверку ограничений и запретов проводят через Справочную службу судебных исполнителей:
«Важно убедиться, что на участок не наложены аресты или не ведутся судебные споры. Также важно уточнить в акимате, не попадает ли участок в зону отчуждения - например, под дорогу, линии электропередачи или нужды государства, а также проверить наличие ограничений по строительству, таких как санитарные, охранные зоны или водоохранные полосы», - акцентирует Киселев.
Продавца также нужно проверять
«При проверке продавца важно убедиться, что собственник участка - это физическое или юридическое лицо, а не посредник без доверенности. Если сделку осуществляет доверенное лицо, доверенность должна быть нотариальной и действующей», - подсвечивает специалист.
Юридическая экспертиза сделки
Кисилев советует заказать услугу у юриста или нотариуса. Он проведет проверку истории перехода права, изучит базы судебных дел и проанализирует договор купли-продажи, так как в нем часто встречаются скрытые условия.
Проще говоря
Для минимальной безопасности необходимы выписка из ГБД, проверка кадастра, справка об отсутствии обременений и, если нужно, согласие акимата.
«На практике самые частые проблемы связаны с пересечением границ, арестами, продажей по доверенности и несоответствием целевого назначения участка», - подытожил Максим Киселев.
Может быть интересно:
Глава строительной компании рассказал, сколько накручивают на квадратном метре
