Финансист рассказал, как взять ипотеку и при этом заработать
Финансист Султан Елемесов в интервью Digital Business Finance поделился опытом, как ему удалось взять четыре ипотеки и при этом зарабатывать на росте недвижимости.
Займы – не зло
Его путь начался в 2013 году, когда он с супругой купил квартиру за наличные. В 2015-2020 годах Елемесов приобрел три квартиры в ипотеку, а недавно оформил четвертую.
«Я всегда думал, что займы – это зло. Но в какой-то момент понял, что ипотека в Отбасы банке может быть выгодной», - отметил финансист.
Сверхпокрытие для нескольких займов
Елемесов объяснил схему: при стандартной ипотеке банк снижает оценку квартиры на 20%, а в Отбасы банке – на 30%. За счет этого образуется сверхпокрытие, позволяющее использовать одну квартиру как залог для нескольких займов.
«Допустим, квартира стоит 100 млн тенге. Банк всегда снижает эту сумму на 20% и говорит: для нас эта квартира стоит 80 млн. Это и есть залоговая стоимость. Эти 20 млн банк отрезает на свои расходы и возможные риски. Но чтобы у банка было полное покрытие, нужно внести первоначальный взнос 20 млн. Тогда получается, что у банка есть 80 млн залога плюс 20 млн первоначального взноса. Всего 100%. В Отбасы банке схема устроена иначе. Если квартира стоит 100 млн тенге и ты кладешь 50 млн на депозит (промежуточный заем), то банк снижает ее оценку не на 20%, как делают другие банки, а на 30%. В залоге квартира учитывается не за 80 млн, а всего за 70 млн. В итоге при займе на 100 млн банк получает обеспечение на 120 млн. То есть кредит перекрывается с запасом, образуется так называемое сверхпокрытие», - пояснил он.
Промежуточный заем стал жилищным
Со временем его промежуточный заем перешел на условия жилищного. Так, вложив 5 млн тенге, он смог привлечь еще 10 млн, купить квартиру на ранней стадии строительства, сделать ремонт и продать дороже на 40%. При этом реальная доходность на собственные вложения составила около 60%, что стало возможным благодаря использованию кредитного плеча.
«Таким образом, за пять лет я взял три ипотеки всего под один залог», - рассказал он.
Сейчас все четыре ипотеки финансиста продолжают действовать, а часть кредитов переведена на жилищные займы со ставкой 4,2% годовых.
Может быть интересно:
