Digital Business Finance вместе с финансистом Султаном Елемесовым продолжает разбирать тему управления личными финансами. В предыдущих материалах Султан на собственном опыте показал, как отказ от автомобиля позволил направить деньги в финансовые инструменты, а также сравнил, что выгоднее: покупка квартиры или аренда.

На этот раз бывший банкир рассказал, как сумел оформить четыре ипотеки под один залог. Первую квартиру он сдает в аренду до сих пор и за счет этого покрывает ежемесячные платежи по трем ипотекам. Еще две квартиры он перепродал с доходностью до 80% годовых.

Digital Business Finance выяснил, как сработала эта схема в условиях бурного роста цен на рынке недвижимости в 2018–2022 годах, на что стоит обращать внимание при выборе ипотеки и почему страх переплаты толкает заемщиков на неверные решения.

Об эксперте

Султан Елемесов — квалифицированный аудитор и профессиональный бухгалтер Республики Казахстан с более чем 15-летним опытом в сфере финансов. Работал в Евразийском банке и First Heartland Securities (материнская компания Jusan Bank), где занимал должность директора департамента консолидированной отчетности. С 2023 года — предприниматель и автор финансового блога.

«Думал, что займы это зло»

— Вы прошли путь от директора департамента в банковском холдинге до человека, который купил четыре квартиры в ипотеку. У вас было своя жилплощадь до первой ипотеки?

— Да, в 2013 году мы с женой купили трехкомнатную квартиру за наличные. Поэтому первый кредит на покупку квартиры я взял не для проживания. В целом, с 2015 по 2020 год я купил три квартиры в ипотеку: две однокомнатные и одну двухкомнатную (за нее часть суммы оплатил наличными).

Я всегда говорю, что ипотека это и про возможности, и про риски. Когда ты живешь в аренде, всегда можешь откатиться назад, например, вернуться к родителям. А когда подписал ипотеку, пути назад уже нет. Для меня это был шаг вперед. И начался он не от нужды, а от того, что у меня был лишний капитал.

— Как вы взяли первую ипотеку?

— Учитывая, что до 2013 года работал начальником управления в банке и считал себя финансово грамотным человеком, то я никогда не брал кредиты, даже рассрочки. Всегда думал, что займы это зло. Но в какой-то момент посчитал условия и понял, что ипотека в Отбасы банке все-таки может быть выгодной.

Стандартно все работает так. Допустим, квартира стоит 100 млн тенге. Банк всегда снижает эту сумму на 20% и говорит: для нас эта квартира стоит 80 млн. Это и есть залоговая стоимость. Эти 20 млн банк отрезает на свои расходы и возможные риски. Но чтобы у банка было полное покрытие, нужно внести первоначальный взнос 20 млн. Тогда получается, что у банка есть 80 млн залога плюс 20 млн первоначального взноса. Всего 100%.

В Отбасы банке схема устроена иначе. Если квартира стоит 100 млн тенге и ты кладешь 50 млн на депозит (промежуточный заем), то банк снижает ее оценку не на 20%, как делают другие банки, а на 30%. В залоге квартира учитывается не за 80 млн, а всего за 70 млн. В итоге при займе на 100 млн банк получает обеспечение на 120 млн. То есть кредит перекрывается с запасом, образуется так называемое сверхпокрытие.

Со временем мой промежуточный заем перешел на условия жилищного. Это значит, что мой депозит зачли и долг сократился на половину. То есть, из 11 млн кредита осталось 5,5 млн. В это время жилье подорожало. Если раньше залоговая стоимость покрывала 70% кредита, то теперь уже 100%. Я должен был 5 млн, а квартира на рынке стоила 14,3 млн. В залоге она учитывалась как 10 млн. Получалось, что стоимость залога вдвое выше моего долга.

И я понял, что при такой оценке могу взять еще одну ипотеку. Внес на новый депозит 5 млн, банк дал еще 10 млн кредита. При этом новую квартиру не ставил в залог, в залоге оставалась только первая. Купил квартиру в «котловане», сделал ремонт и продал дороже на 40%. Но так как половина суммы была заемная, моя доходность на вложенные деньги оказалась не 40%, а 80%. Если сказать проще: на вложенные 5 млн я заработал 3 млн прибыли. Это 60%. Кредитное плечо увеличило доходность почти в два раза.

Таким образом, за 5 лет я взял три ипотеки всего под один залог. Позже перешел по ним на жилищный заем со ставкой 4,2% годовых. Четвертую ипотеку оформил недавно, больше для того, чтобы показать весь процесс в своем блоге. Отмечу, что все четыре ипотеки пока еще не погашены до конца.

«Нужно понимать механику кредита»

— Квартиру по первой ипотеке вы сразу сдали в аренду и с ее платежей покрываете все три кредита. Как такое возможно?

— Первую квартиру мы сдаем в аренду до сих пор. Сейчас общий платеж по трем ипотекам составляет около 200 тысяч тенге в месяц. Четвертую я не считаю, потому что она еще на стадии промежуточного займа. Доход от аренды первой квартиры 250 тысяч в месяц. Получается, эта одна квартира полностью закрывает все три ипотеки и оставляет еще 50 тысяч сверху.

Почему платежи такие низкие? Потому что все три ипотеки перешли из промежуточных в жилищные. В этом режиме проценты платятся не со 100% суммы, а только с 50%, то есть с реального займа без учета депозита. Еще я всегда выбирал срок Оценочного показателя (ОП) 29 вместо стандартного ОП 16. Это означает, что копил я дольше, но зато ставка по кредиту всего 4,2%. В итоге ежемесячный платеж сильно снижается и делает всю схему выгодной.

Когда я только купил квартиру, аренда была небольшой и не покрывала ежемесячную оплату. Но когда платежи снизились, а арендные ставки выросли, выгода стала ощутимой. Сейчас плачу чуть больше 50 тысяч тенге в месяц по первой ипотеке, а аренда приносит 250 тысяч. В пять раз больше.

— А сколько вы платили по первой ипотеке при промежуточном займе?

— Когда покупал эту квартиру в 2015 году, она стоила 10,5 млн тенге — тогда это была стандартная цена за однокомнатную квартиру в новостройке в Алматы. Я внес своих 5,5 млн и 5 млн взял в ипотеку. То есть сумма кредита составила 10,5 млн. По промежуточному займу  платил 8,5% годовых. То есть, ежемесячный платеж составлял примерно 75 тысяч тенге.

Когда я перешел на жилищный займ, платеж уменьшился до 57 тысяч тенге. Плюс я часть денег закрыл через частично досрочное погашении излишками из ЕНПФ. 

— Многие опасаются взять даже одну ипотеку, а вы решились на несколько. Что вас толкало вперед?

— Я всегда исходил из того, что нужно не бояться кредита, а понимать его механику. Со временем систематизировал свой опыт и собрал его в двух методичках.

В первой описал базовые вещи: как оценивать платежеспособность, что такое долговая нагрузка, зачем нужна подушка безопасности. Во второй пошагово расписал, как именно я смог взять четыре ипотеки под залог одной квартиры — от открытия депозитов до получения кредита.

Главное правило, которое проходит через весь мой опыт, простое. Нельзя брать ипотеку без сбережений. Если доходы упадут или неправильно рассчитать нагрузку, легко попасть в долговую яму. По закону в Казахстане платежи по кредитам не должны превышать 50% дохода. Но для системы жилищных строительных сбережений, а также для автокредитования казахстанских машин до конца 2026 года сделали послабления. Можно брать кредиты без ограничений по долговой нагрузке. Главное, чтобы оставался прожиточный минимум на тебя и на иждивенцев. Я считаю это рискованным, потому что человек может перегрузить себя долгами.

«Схема работает и сегодня, но условия жестче»

— А как вы оценивали риски на каждом этапе?

— Для себя я выделял три главных риска. Первое это финансовая подушка. Я всегда должен быть уверен, что, даже если потеряю работу, у меня хватит денег платить ипотеку как минимум полгода. В то время я был квалифицированным специалистом, поэтому был уверен, что справлюсь.

Второй это здоровье и жизнь. Если я не смогу работать, ипотека останется. Для этого есть страховка жизни. В моем случае подушка была больше чем на полгода плюс у меня был пассивный доход, поэтому я был уверен, что семья справится.

Третий риск — сама недвижимость. Она может пострадать от пожара или наводнения. Банк обычно требует страховать квартиру хотя бы в первый год. Но если квартира сдается в аренду, я бы всегда страховал ее дополнительно хотя бы от базовых рисков.

— Насколько схема «ипотека под один залог» актуальна сегодня?

— В целом схема работает и сегодня, но условия стали жестче. Она возможна только в Отбасы банке, потому что именно там кредит остается относительно дешевым и идет сверхпокрытие залогом.

Важно понимать, что эта стратегия особенно хорошо работала в 2018–2022 годах, когда рынок активно рос. В этот период заработала программа 7-20-25 и разрешили изъятие излишков из ЕНПФ на покупку недвижимости. Сейчас рост цен на недвижимость не такой быстрый, поэтому эффективность ниже.

Сегодня для получения промежуточного займа нужен ОП 5. Это значит, что ты вносишь 50% стоимости квартиры на депозит и ждешь полгода, пока тебя прокредитуют. Раньше ждать не нужно было, и ставка получалась около 8,5–8,9% на весь срок кредита, примерно на 12 лет.

Теперь из-за этого ожидания в шесть месяцев возникает так называемая упущенная выгода. Твои деньги полгода лежат на депозите и приносят всего 2% годовых. А на рынке депозиты дают 16–19%. Разница между 2% и 16–19% это твой недополученный доход. Эти потери увеличивают цену ипотеки. Поэтому эффективная ставка получается уже не 8,5–8,9%, а примерно 11–12%.

Если добавить расходы на аренду жилья, пока ждешь кредит, ставка поднимается до 13–14%. Это уже ощутимо выше, но все равно дешевле рынка и ниже базовой ставки Нацбанка, которая сейчас 16,5%. Если же брать ипотеку в коммерческих банках под 20–22%, то большой выгоды уже не будет.

— Многие хотят взять несколько ипотек и за счет аренды квартир покрывать ежемесячные платежи. Не выглядит ли это слишком просто?

— Это реально, но воспринимать это как чисто пассивный доход не стоит. Это скорее работа. Арендный доход не такой большой, и он работает на длинной дистанции. Главный расчет здесь в том, что недвижимость покупается дешево, а потом дорожает.

Когда я покупал свои квартиры, цены действительно были низкими, и потом они сильно выросли. Сегодня я бы не стал покупать жилье только ради аренды, потому что даже с учетом кредитного плеча доходность сейчас кажется низкой.

Тем не менее схема может работать. Если умеешь выбирать правильный объект и находить адекватных арендаторов, то доход будет стабильным. Например, моя первая квартира до сих пор в хорошем состоянии, хотя ремонт делался девять лет назад. Я просто всегда подходил прагматично к выбору жильцов: сдавал одиноким людям или небольшим семьям. Они в основном только ночевали дома, а весь день проводили на работе. Поэтому квартира сохранилась почти как новая.

Если же речь идет о субаренде, то расходов будет намного больше. Ремонт придется делать чаще, и другие траты возрастут.

«Считайте полную стоимость кредита»

— Какие ошибки заемщиков вы наблюдаете чаще всего, и как их избежать?

— Самая распространенная ошибка это зацикленность на переплате. Люди видят, что квартира стоит 30 млн, а за 25 лет переплата еще 30 или даже 60 млн. Их это пугает. Но если считать правильно через эффективную ставку, то переплата не выглядит страшной.

Например, я даю вам 100 тысяч тенге и прошу вернуть через год 120 тысяч. Переплата 20 тысяч, ставка 20% годовых. Второй вариант: я даю те же 100 тысяч, но вы начинаете возвращать сразу равными частями по 9,5 тысяч каждый месяц. К концу года вы вернете 115 тысяч. Кажется, переплата меньше, всего 15 тысяч. Но фактически вы пользовались не 100 тысячами весь год, а в среднем только 50 тысячами, ведь долг постепенно снижался. В итоге 15 тысяч с 50 тысяч это уже 30% годовых. Второй вариант дороже, хотя выглядит дешевле.

Многие совершают еще одну ошибку. Они стараются досрочно закрывать дешевые кредиты, потому что боятся переплаты. Но переплата не имеет значения. Например, ипотека по программе 7-20-25 дает ставку 7% годовых. Это очень дешево; депозиты сейчас дают в два раза больше. Логичнее вложить свободные деньги туда, а не закрывать льготную ипотеку, беря на себя лишнюю нагрузку.

— На что нужно смотреть при выборе ипотеки?

— Первое — это эффективная ставка от полной стоимости кредита. В расчет нужно брать не только проценты и комиссии банка, но и все расходы. Например, если квартира за наличные стоит 100 млн, а по партнерской ипотеке 110 млн, то разница в 10 млн это тоже ваши расходы. Но в расчет ГЭСВ они не попадут, потому что формально их оплатил продавец. Если посчитать правильно, ставка окажется выше.

Второе — сумма ежемесячного платежа. Она должна быть комфортной. Даже если переплата кажется большой, это не важно. Важно, чтобы платеж не давил и оставались силы и деньги на жизнь.

И последнее. В кредитных договорах часто не указывают полную стоимость кредита. Например, если ты кладешь 50% на специальный счет, фактически ты даешь банку свои деньги бесплатно. На бумаге ставка может быть 8,5%, но с учетом упущенной выгоды от замороженных средств реальная ставка доходит до 20%.

Поэтому главный совет: не зацикливаться на переплате. Считайте полную стоимость кредита и всегда проверяйте, насколько комфортен для вас ежемесячный платеж.

От редакции: описанная стратегия подходит не всем и связана с серьезными рисками. Множественные ипотеки требуют большой финансовой подушки и подходят только людям со стабильно высокими доходами.

Вам может быть интересно

«Купили билеты и вылетели через 4 часа». Как семья с тремя детьми сэкономила на путешествии 800 000 тенге