Эксперт рассказал, что будет с рынком, когда копить на жилье разрешат не только в «Отбасы банке»
Скоро казахстанцы смогут копить на жилье не только через «Отбасы банк». В Мажилис поступили поправки в закон, которые позволят и другим банкам второго уровня работать в формате жилищных строительных сбережений. Это может стать началом конца монополии на рынке господдержки в накоплении на жилье. Но этого недостаточно, признался во время беседы с Digital Business эксперт по недвижимости Нурмахан Алданов. Наш собеседник, впрочем, идею поддерживает. По его словам, существующая система с «одним» банком ограничивает выбор и страшным образом тормозит развитие рынка.
Конец монополии
«Сейчас ключевой инструмент накопления с господдержкой- это продукты Отбасы банка: жилищные вклады, промежуточные займы, спецпрограммы. Через них проходит большая часть государственных премий и льгот. На мой взгляд, это плохо, когда все зависит от одного банка - это монополия. Существующая система дает привилегии тем, кто копит именно в «узкой» экосистеме, но ограничивает выбор граждан и конкуренцию между банковскими продуктами. А когда нет конкуренции - нет и реального выбора у покупателей недвижимости», - объясняет Нурмахан Алданов.
Важные маркеры для застройщиков
По словам нашего собеседника, в условиях разнообразия накопительных программ данные о реальных возможностях покупателей становятся ценным ресурсом для строителей:
«Когда вариантов много - выигрывают все. Например, если 100 000 человек копят на жилье в разных банках и ежемесячно откладывают по 50 000 тенге - эти данные становятся основой для анализа. Строительные компании смогут планировать объемы жилья так, чтобы оно не пустовало. Если построить 200 000 квартир, а копит только 100 000 человек - лишние квартиры или не продадутся, или их придется скидывать по дешевке. Если спрос будет расти быстрее, чем застройщики успевают выводить объемы (особенно в Алматы и Астане), цены на эконом- и комфорт-класс могут начать расти ускоренными темпами. Но если станет понятно, что мало кто копит - застройщики просто начнут корректировать цены. Прозрачный спрос - это важный ориентир», - говорит эксперт.
Условия для вкладчиков станут лучше
Конкуренция среди банков неизбежно приведет к улучшению условий для вкладчиков - это проявится в приятных ставках, бонусах и гибких планах накоплений.
«Один банк даст +10% годовых, другой - +15%. Это в интересах людей. Кроме того, накопительные программы улучшают финансовую дисциплину домохозяйств, формируют кредитную репутацию. Возможно, появится шкала кредитного рейтинга - как сейчас оценочный показатель в Отбасы банке. ОП, напомню, это индикатор вашей финансовой дисциплины. Чем выше ОП, тем ниже ставка по кредиту, который вы можете получить, накопив половину суммы. Если в течение трех лет вы регулярно пополняете депозит на сумму, указанную в договоре жилстройсбережений (размер ежемесячного взноса) и накопите не менее 50% от договорной суммы, вам присваивается ОП - «16», что дает возможность получить займ под 5% годовых. Если ваш ОП выше 16 - ставка может быть еще ниже, минимально до 3,5% годовых», - объяснил специалист.
Кто выигрывает?
«Молодые семьи и работники с регулярным доходом смогут дисциплинированно копить на первоначальный взнос. Клиенты региональных банков получат альтернативу и доступ к гос-премиям. Банки, развивающие цифровые накопительные продукты, привлекут новые вклады. Девелоперы массового сегмента смогут быстрее адаптироваться к спросу», - суммировал наш собеседник, но предупредил:
Долго копить - опасно
Конкуренция между банками, безусловно, будет стимулировать улучшение условий для вкладчиков, а накопительные программы будут развивают финансовую дисциплину и кредитную репутацию граждан. Вот только пока люди копят, на чем акцентирует наш собеседник, цены в Казахстане растут так, что за ними не поспеть:
«Например, за пять лет цены могут увеличиться на 40–50%, и человек, копя деньги, просто не успевает за этим ростом. В таких условиях необходимо либо снижать первоначальный взнос, либо предоставлять возможность приобретать жилье без первоначального взноса молодежи и социальным группам населения, которые имеют накопления от 1 до 3 лет и регулярно их пополняют. Также важно внедрять длительные рассрочки, ипотечные программы или аренду с последующим выкупом - как это давно практикуется в Европе и США.
Для примера: в 2020 году в Алматы однокомнатная квартира стоила 25 миллионов тенге, что требовало накопления первоначального взноса в размере 12,5 миллионов (50%). Уже в 2025-м такая же квартира стоит около 40 миллионов тенге, и первоначальный взнос соответственно вырос до 20 миллионов. При этом «Отбасы банк» не может влиять на выбор квартиры или района, где ее покупают вкладчики», - объясняет Нурмахан Алданов.
Проще говоря
Даже при всех плюсах - инфляция, рост цен на стройматериалы и квадратные метры - будут съедать накопления.
«Поэтому важно отслеживать реальные ставки по депозитам, которые должны быть на уровне или выше инфляции - сейчас это примерно 17–18%. Иначе смысла копить нет, и мотивация у людей падает», - констатирует наш собеседник.
Какой выход видит эксперт
Нурмахан Алданов перечислил механизмы, которые помогут сделать рынок более прозрачным и выгодным для всех участников:
«Государству и регулятору - четко прописать, какие льготы и премии будут распространяться на продукты частных банков и при каких условиях. Ввести минимальные правила прозрачности, как расчет ГЭСВ, условия снятия и сроки блокировки, как в Отбасы банке.
Банкам стоит разработать удобные цифровые планы накоплений с автоматическими отчислениями и прозрачными калькуляторами. Предлагать комбинированные продукты - накопление с возможностью конвертации в льготную ипотеку или предварительное соглашение с застройщиками.
Застройщикам рекомендую: подготовить продуктовые предложения для покупателей с накоплениями - опции бронирования, промежуточные займы, рассрочки. Это стимулирует спрос и мотивирует покупателей. Анализировать спрос по регионам и адаптировать объемы строительства согласно динамике накоплений. Сейчас активно строятся только три города - Алматы, Астана и Шымкент. Нужно развивать и региональный уровень», - заключил Нурмахан Алданов.
Может быть интересно:
