Глава строительной компании рассказал, сколько накручивают на квадратном метре

Алматинец Михаил Чарусов прошел путь от рядового специалиста в нефтегазовой сфере до основателя проектно-строительной компании, которая возводит объекты «под ключ». В беседе с Digital Business он объяснил ценообразование в казахстанских новостройках, а также рассказал, почему строительство частного дома все равно обойдется дороже жилья в ЖК.

Сколько на самом деле стоит квадратный метр жилья?

Сегодня в компании Михаила десять человек: главные инженеры проектов (ГИПы), конструкторы, архитекторы и другие специалисты. За спиной — обширный опыт в нефтегазовом и промышленном проектировании, а также в строительстве частных домов. О причинах такого совмещения расскажем позже, а пока к волнующему вопросу: сколько же реально стоит квадратный метр жилья в ЖК без накруток?

«Если мы говорим о компаниях-гигантах, то у них есть определенный вес и возможности, которые позволяют, к примеру, получать участки земли в центре города. Для них строительство обходится дешевле за счет высокой механизации процесса, наличия тяжелой техники, налаженных каналов поставки материалов. А если добавить к этому, что на небольшом клочке земли строится 10-этажный дом — дело выглядит очень выгодным», — говорит СЕО Professional Project Company.

Он подчеркивает: его компания проектированием ЖК не занималась, потому оценки дает приблизительные. Тем не менее, они позволяют наглядно оценить разницу между себестоимостью квартир и их ценой для конечного покупателя.

«Условно представим, что квадратный метр в новостройке в черновом варианте стоит 500 тысяч тенге. По факту строительство, думаю, обходится где-то в 250 тысяч тенге. А дальше уже включаются разные административные расходы компании — фонд зарплаты, обслуживание техники, стоимость земли, ее оформления и, конечно, накрутка застройщика. Повторюсь, на шести сотках земли можно построить дом на 150 „квадратов“ для одной семьи, а можно и огромный „человейник“. Этот фактор нельзя упускать из внимания», — подчеркнул собеседник.

Дом за 17 млн — реальность, но есть большие нюансы

Не проще и дешевле ли тогда построить собственный дом, чем дарить кровные застройщикам? Увы, здесь не все так просто.

«Представим небольшой дом в 100 квадратных метров. Если считать по нашим расценкам проектирования и строительства, то можно уложиться в 170 тысяч тенге за „квадрат“. Итого — 17 млн тенге в черновом варианте, без внутренней отделки, инженерных коммуникаций и фасада. Кажется, вполне привлекательная сумма. Но не забываем о чистовой отделке: во сколько она обойдется, сильно зависит от выбранных материалов. В общем, еще не меньше 15-20 млн тенге. Совокупно выходит цена однокомнатной квартиры в более-менее неплохом районе.

Однако дом ведь где-то надо строить, а купить участок — это еще не менее 40 млн тенге, если брать такие, совсем не центральные, районы Алматы, как Малая Станица, Татарка или Нижняя Пятилетка. Здесь уютно, места обжитые, есть все коммуникации. В верхней части города цены намного выше. Конечно, можно найти участки на окраине значительно дешевле, но там не будет ни нормальных дорог, ни коммуникаций, плюс большие проблемы с транспортом и пробками», — объясняет Михаил.

Очевидно, молодой семье намного выгоднее ориентироваться на покупку именно квартиры. Для более состоятельных людей выбор в большей степени будет зависеть от личных предпочтений: кто-то не переносит квартир, кому-то не нужны хлопоты, связанные с собственным домом. Если же владение частным домом не пугает, то, отмечает Михаил, построить дом получается выгоднее, чем покупать в ЖК квартиру в те же 100 квадратных метров (в новостройках в центре Алматы таковая обойдется плюс-минус в 100 млн тенге без отделки)..

«С домом ты получаешь парковочное место, зону отдыха, площадку для детей, простор и определенную свободу. К тому же строительство с личным участием позволит сделать по-настоящему безопасное жилье. Например, дома, которые мы проектируем, рассчитаны на 10-балльное землетрясение. Да, это оборачивается большими затратами при строительстве — более толстая арматура, более сложная система конструкций, ­— но этот потраченный сверху миллион-другой тенге позволит заказчику и его семье спать спокойно и не боясь землетрясений, которые у нас не редки», — уверен Михаил.

Раньше строили лучше?

Раз речь зашла о безопасности жилья, то нельзя было не спросить специалиста о его мнении по поводу расхожего утверждения: дескать, дома советской постройки намного крепче современных.

«Сугубо по моим ощущениям, нередко строительные компании для сохранения конкурентных цен проектируют и строят „по грани“. Поясняю по своему опыту: инженеров категории 60+ лет, привыкших работать по четким регламентам, можно назвать перестраховщиками. В своих проектах они закладывают большой запас прочности, такой у них подход с молодости. Сейчас же в основном строительство идет по границе прочности и экономической целесообразности. Чисто технически застройщики могут сделать дом прочнее, но тогда цена для конечного потребителя уйдет еще выше. А ведь им нужно конкурировать с другими компаниями-гигантами», — разъяснил Михаил.

Что касается качества советских домов, говорит инженер, нельзя не признать главного — они выдержали испытание временем и свои сроки эксплуатации успешно выстояли.

«Те же панельные дома — как бы их ни ругали, но все эти конструкции строились по ГОСТам, а панели изготовлялись на заводах. Другой вопрос, что и требования тогда были менее жесткими. Более того, на сегодня нормы по сейсмоустойчивости серьезно ужесточились. Потому не берусь говорить, выстоят ли панельные дома в случае 9-балльного землетрясения.

Опять же, и не во всех современных многоквартирных домах нет полной уверенности. Насколько соблюдаются требования, как осуществляется контроль? Здесь может быть много белых пятен. К тому же на рынке большой дефицит технических специалистов, а преемственность поколений между кадрами сохраняется в основном только в крупных компаниях, где до сих пор работают опытные „динозавры“. Таких компаний единицы, и, конечно, они не могут обеспечить всю страну сильными инженерами», — рассказал собеседник.

Стройка как способ выживания бизнеса

В начале статьи упоминалось, что наш герой — вообще-то специалист именно по строительству в нефтегазовой сфере. Но, как видим, сейчас его компания берет задачи более широкого «гражданского» профиля. И тут тоже есть своеобразные системные причины, которые можно считать инсайтом из отрасли.

Еще в старших классах школы Михаил начал осваивать проектное дело и в свободное время разрабатывал чертежи газопроводов и нефтепроводов. По этой дороге решил идти и дальше, поступив в университет по специальности «Нефтегазовое дело». Параллельно — стажировка и работа инженера-проектировщика в строительстве нефтебаз, обустройстве месторождений и так далее.

В 2017 году, будучи достаточно молодым (26 лет), но уже опытным специалистом Михаил получил лицензию и открыл первую собственную компанию. Деятельность тоже была связана с нефтянкой — проектирование широкого профиля в этой отрасли.

Однако, вопреки представлению о нефтяной отрасли как золотом дне, международная напряженность и скачущие цены на нефть постепенно снижали возможности заработка, отмечает Михаил. Пришлось переключаться на проекты из других промышленных сфер. Среди успешных кейсов — проекты реконструкции Петропавловского молочного завода, модернизации компрессорной станции для промышленных холодильников в Караганде и прочее.

Объемы могут показаться впечатляющими, но, признает Михаил, конкурировать в проектировании стало крайне сложно. По этой причине его компании пришлось взяться и за строительство: Михаил и команда разрабатывают проект, берут на себя все вопросы с документальным оформлением, а затем начинают возведение посредством привлеченных бригад, но с постоянным личным контролем и снабжением работ.

Очень странные тендеры

Почему же проектировщики стали строителями?

«Доходы в проектировании колоссально упали. Дело в том, что на рынке появилось множество неоднозначных компаний. Кроме лицензии, у них нет ни квалификации, ни полноценного штата специалистов. Их цель — любыми средствами выиграть тендер и вырвать проект. Такие компании побеждают демпингом, предлагая цены вполовину ниже рыночных. Потом отдают заказчику крайне сырые проекты, по которым строителям крайне сложно работать.

В то же время нам нужно платить зарплаты команде, уплачивать все налоги и платежи, нести расходы на содержание офиса... Мы банально не можем работать в убыток. Вот и получается, что у нас есть редкие для современного Казахстана специалисты, но почти нет шансов забрать тендера. Это что касается тендеров по открытым ценовым предложениям.

Есть также открытые тендера, где свои причуды. Так, нередко довольно банальный проект обрастает требованиями по наличию у подрядчика определенного количества специалистов и другие заковыристые детали типа стража работы, определенное ПО и так далее. Есть ощущение, что такие тендера пишутся под конкретные компании», — делится Михаил.

В такой ситуации переход к строительным работам — способ выживания для компании. Проектирование производственных объектов по-прежнему остается профильным занятием, тогда как строительство частных домов — дополнительный вариант для выживания в нынешних рыночных условиях.

Какой можно сделать вывод из слов Михаила? Профильные проектные компании с опытом и толковыми специалистами нередко оказываются за бортом тендеров, и заказы отдаются тем, кто предлагает максимально низкую цену. Как это сказывается на качестве и безопасности строительства в Казахстане, остается вопросом.

В тему