Эксперт рассказал, как действовать, если ваш дом забирают под снос
Когда собственник получает извещение о предстоящем сносе жилья - из-за расширения дороги, строительства соцобъекта или другой госнужды - это становится стрессовой ситуацией. Часто люди не понимают, с чего начинать, куда обращаться, как защищать свои интересы и можно ли вообще повлиять на оценку своего имущества.
Digital Business обсудил эту ситуацию с экспертом по недвижимости Нурмаханом Алдановым. Он подробно объяснил, что делать на каждом этапе, как оценка проходит на практике и какие риски могут возникнуть, если ваш дом не введен в эксплуатацию.
Шаг первый
Нурмахан Алданов подчеркивает, что сначала вам нужно выдохнуть и принять ситуацию - а затем, немедленно, начать разбираться с ценой или же предложением акимата.
«Изъятие для государственных нужд - это отдельная процедура по Закону «О государственном имуществе» (гл. 6, ст. 61–69) и Земельному кодексу. Процедура допускается лишь при предварительном и равноценном возмещении. Собственника уведомляют, проводится оценка, идут процедуры согласования, при споре - суд. В 90% в случаях акимат или же другой государственный орган будет оценивать вашу недвижимость ниже рынка на 20-30%», - предупреждает Нурмахан Алданов.
Все на бумаге
Если вы получили уведомление о сносе дома или квартиры, первым делом важно разобраться, на каком основании это происходит. Как отмечает эксперт по недвижимости, не всегда за такими «предложениями» стоит законная процедура.
«Если к вам пришли «с предложением» - запросите основание: постановление акимата о начале принудительного отчуждения (для госнужд) или документы офиса реновации/протоколы собрания собственников (для реновации). Нужны также протоколы собрания всех собственников. Без протокола собственников акимат даже силой не может выгнать вас из вашей собственности», - говорит наш собеседник.
Соберите документы
Прежде чем начинать переговоры или тем более судиться, важно собрать полный пакет документов на недвижимость. По словам эксперта, даже один отсутствующий документ может сыграть решающую роль в суде.
«Удостоверение личности и ИИН, выписку из реестра прав (eGov), правоустанавливающий документ (договор/свидетельство), техпаспорт БТИ (план/экспликация), адресную справку, брачный договор/согласие супруга, сведения о залоге (если ипотека), реквизиты счета. Для частного дома - кадастровый (земельный) паспорт и целевое назначение. Без документов никак! Если не будет хотя бы одного документа, то вы не выиграете суд», - предупреждает наш собеседник.
Запросите официальные основания
На следующем этапе важно не только запросить всю официальную документацию, но и внимательно проверить, кто и как собирается проводить оценку вашей недвижимости. Нурмахан Алданов подчеркивает: нередки случаи, когда оценщики занижают стоимость, ссылаются на отсутствие коммуникаций или другие формальные причины.
«Письменно потребуйте копию постановления акимата/уведомления, схему изымаемого квартала/участка, проект реновации, расчет компенсации и отчет оценщика (кто, когда, что оценивал или будет оценивать). Оценщики всегда занижают оценку, как я уже говорил. А еще важно, чтобы оценщик был аккредитован и имел сертификат на оценку имущества. Когда забирали мой участок в Астане оценщик страшно обрушил цену, ссылаясь на отсутствие всех коммуникаций», - предупреждает Нурмахан Алданов.
Зафиксируйте фактическое состояние
По словам эксперта, сделать это нужно до начала всех процедур.
«Нужно все: фото/видео квартиры и дома, отделки, встроенной мебели/инженерки, надворных построек (для ЧД), чтобы включить это в оценку. Самая большая ошибка в том, что многие этого не делают», - говорит специалист.
Независимая оценка
Нурмахан Алданов подчеркивает, что без независимой оценки, ваши шансы получить достойную компенсацию за недвижимость сведутся к нулю:
«Закажите свой отчет у лицензированного оценщика: компенсация считается по рыночной стоимости изымаемого имущества + убытки (разумные расходы на переезд, хранение, риелтора/нотариуса и т. п.). Это закреплено в гл. 6 Закона («размер возмещения», «формы и сроки выплат»). Независимый оценщик поможет вам понять правильно ли оценили стоимость вашей собственности», - утверждает эксперт.
Сначала деньги - потом стулья
Прежде чем покидать жилье, важно знать: никакие действия по сносу или выселению не могут проводиться без предварительной и равноценной компенсации.
«Без предварительной равноценной компенсации снос/выселение недопустимы. Это конституционная гарантия и базовое условие изъятия. Требуйте оплату/договор до освобождения жилья. Нужно понимать, что равноценная компенсация - это дома акимата по государственной программе. Проще говоря, вам могут предложить дом квартиру на краю города», - предупреждает специалист.
Договориться получается не всегда
Нурмахан Алданов убежден: если вы не согласны с решением акимата или размером предлагаемой компенсации - спор нужно переводить в судебную плоскость.
«Любой спор - только через суд. Оспариваются и постановление о начале изъятия, и размер/форма возмещения. Можно просить обеспечительные меры (запрет сноса/регдействий) до расчета. Земельный кодекс отсылает именно к этой процедуре. Суд чтобы был объективен, а вы должны иметь независимую оценку вашей собственности», - рекомендует Нурмахан Алданов.
О деньгах и сотках
В случае принудительного изъятия земли под снос или реновацию важно понимать ее реальную рыночную стоимость. Как показывает практика, оценка, которую предоставляет государство, может серьезно отличаться от рыночной. Эксперт по недвижимости Нурмахан Алданов рассказал, сколько по госоценке в 2025-м году в среднем стоит сотка земли в разных районах Алматы.
«Алмалинский район - там за сотку в этом году дают в районе 10–15 миллионов тенге (это минимум), потому что это центр города. Кроме того, в этом районе частного сектора или свободных земель осталось мало. Медеуский район - это 5–6 миллионов, но иногда цена доходит до 8. Смотря какой Медеуский район - есть нижний, есть верхний, который ближе к горам. Тот что выше - доходит до 8 миллионов за сотку. Жетысуский, Турксибский - цены в районе 3–4 миллионов. Алатауский - самый дешевый, там дадут 2–2,5 миллиона за сотку. Это актуальные цены по госоценке на 1 и 2 кварталы 2025 года», - поделился Нурмахан Алданов.
Как оценивает акимат - личный опыт эксперта
Независимая оценка может сыграть решающую роль в спорах с государством о компенсации за изъятую землю. В паузе между цифрами Нурмахан Алданов поделился с нами личной историей:
«У меня в Астане был инцидент: на левом берегу, в районе Есиль у меня был участок - он находился на улице Хусейн бен Талал. Акимат оценил его в 30 миллионов, хотя участок стоил в районе 40-50 миллионов, потому что рядом есть детская больница, две школы, коммуникации. Не было там только центрального отопления, потому что в Астане - это проблема. Когда у меня участок оценили ниже, я подал иск на Акимат Есильского района, плюс подал иск в земельный комитет и управление земельных отношений и градостроительства Астаны. Они уже, ссылаясь на мою независимую оценку, оценили участок в 48 миллионов, и государство выплатило мне компенсацию в этой сумме, забрав участок. Конечно, мне не хотелось лишаться участка, но за 48 миллионов я купил две квартиры с ремонтом. Сейчас они уже стоят 60 млн. Это было ровно полтора года назад», - рассказал наш собеседник.
Компенсации за квартиры
Нурмахан Алданов также рассказал нам, какие в 2025 году реальные расценки за квадратный метр в разных районах города Алматы.
«В Алматы сейчас многие дома уходят под реновацию, под снос, поэтому цены будут плавать. Но желательно после оценки от государства заказать свою независимую экспертизу, чтобы оценщик провел рыночную оценку. Еще раз проговорю, оценщик от акимата может дать цену на 30 процентов ниже рынка. Если говорить про квартиру, то в том же Алмалинском районе средняя цена - 900 тысяч - 1 млн тенге за квадрат (если квартира 2000 года и выше). Если старее - то 800 тысяч с ремонтом. В Медеуском районе цена варьируется от 720 до 860 тысяч тенге. В Жетысуском - в районе 480–600 тысяч. В Турксибском и Алатауском, если смотреть новостройки, то они уже по 500 тысяч. Вторичка - тоже в районе 450–600 тысяч. Это диапазон именно для старых домов. Новые дома будут в районе 700 тысяч в этих районах. Это адекватные рыночные цены за квадрат, если дом уходит под снос. Если акимат дает такую цену - нужно соглашаться», - объяснил Нурмахан Алданов.
Может быть интересно:
