Эксперт рассказала, почему в Алматы не хватает отелей, в Астане гостей, а в регионах не спешат строить гостиницы
После пандемийной паузы гостиничный рынок Казахстана переживает фазу активного роста. Алматы и Астана обновляют рекорды по загрузке и тарифам. К рынку постепенно подтягиваются и регионы: Шымкент становится все более привлекательным для инвесторов, а культурные и курортные центры страны формируют туристический спрос, хоть и сталкиваются с трудностями с инфраструктурой и сезонностью.
Digital Business Finance поговорил с исполнительным директором и партнером Colliers Kazakhstan Асель Мусабековой о том, где сегодня ощущается дефицит номерного фонда, чем отличаются отели Алматы и Астаны, что мешают строительству гостиниц на Алаколе и какие форматы будут востребованы в будущем.
Об эксперте
Асель Мусабекова — с 2007 года исполнительный директор и партнер Colliers Kazakhstan. Более 18 лет работала как в Казахстане, так и в лондонском офисе Colliers International, где специализировалась на консалтинге в сфере гостиничной и курортной недвижимости.
Сегодня Асель курирует ключевые направления компании: оценка и консалтинг, property management, facility management и capital markets. География ее проектов охватывает Казахстан, СНГ, Европу и Азию. Среди знаковых кейсов: горнолыжный курорт Медеу-Шымбулак, трансграничный эко-курорт в Сингапуре и Малайзии, гольф-курорт gWest в Шотландии, горнолыжный курорт Marriott в Цахкадзоре, курорты и гостиницы в Бакуриани, Кобулети, Абастумани и Тбилиси и многие другие проекты гостиниц и курортов.
В Алматы не хватает отелей, в Астане гостей-туристов
— Отели Алматы довольно активно восстанавливаются после пандемии: загрузка обогнала доковидные показатели, а тарифы выросли почти в полтора раза. Что происходит с рынком сегодня?
— В последние несколько лет гостиничный рынок в Казахстане демонстрирует бурный рост и развитие. Восстановление основных показателей заполняемости и средней стоимости номера или average daily room rate (ADR) началось в 2022 году сразу после пандемии COVID-19 . И уже в 2023 году были зафиксированы исторические рекорды заполняемости в гостиницах Алматы и Астаны (не считая 2017 года, когда в Астане проводили EXPO).
По данным наших аналитиков, в сегменте международных сетевых брендов категории upper upscale и luxury средняя заполняемость в Алматы за период с 2022 по 2024 год выросла с 57% до 63%. Причем в 2023 году этот показатель достигал 67%. С 2022 году по 2024 год ADR вырос с 66,5 тысяч тенге до практически 100 тысяч в 2024 году.
Если говорить про текущий момент, то за первое полугодие 2025 года средний ADR вырос относительно 2024 года практически на 20%, но из-за снижения заполняемости почти на 15%, показатель доходности номера (RevPAR) остался на уровне прошлого года. Тем не менее мы прогнозируем рост RevPAR к концу 2025 года до 10% за счет существенного увеличения ADR.
В категории midscale (гостиницы среднего ценового сегмента) заполняемость в 2024 году составила около 50% при ADR около 45 тысяч тенге. Международные сетевые бренды показывают 74% заполняемости, а отдельные отели демонстрируют показатели близкие к 90%, что явно говорит об острой нехватке номерного фонда.
Фото: Ritz Carlton
— Как выглядит рынок Астаны в сравнении с Алматы?
— Рынок гостиниц Астаны по показателю RevPAR уступает Алматы. Несмотря на то что общий номерной фонд в Алматы превышает астанинский практически на 30%, фонд международных сетевых отелей в обеих столицах практически одинаковый около 2700-2800 номеров. Это создает более высокий уровень конкуренции в Астане.
Главное различие в структуре спроса. В Алматы доля нерезидентов значительно выше 49% против 35% в Астане. В результате ADR в Астане ниже:
- в самом высоком ценовом сегменте почти на 10%;
- в среднем ценовом сегменте практически на 40%;
- в низкой ценовой категории почти на 20%.
Особенно это заметно в сегменте upper midscale (немного выше midscale) и upscale (премиум-сегмент), где в Астане доля резидентов составляет 76,5% (в Алматы 56%). Основная доля таких клиентов заселяется в гостиницы по скидочным/корпоративным тарифам.
— Какие категории приезжих сегодня формируют основную загрузку на отели в Алматы и Астане? Изменилась ли структура спроса?
— Исторически в городах Алматы и Астана загрузка гостиниц практически полностью зависела от посетителей, приезжающих в деловых целях. На сегодняшний день мы наблюдаем рост потока посетителей, основная цель которых туризм.
Фото: abudhabiplaza.info
Об этом свидетельствует рост заполняемости гостиниц: если раньше отели демонстрировали загрузку до 45% в целом по году, то нынешние уровни заполняемости подтверждают востребованность отелей и в выходные дни.
Что происходит с отелями в регионах?
— Каких сегментов отельного рынка, на ваш взгляд, сегодня особенно не хватает: эконом, midscale или премиум?
— Сегодня нехватка номеров в Алматы наблюдается практически по всем категориям отелей. Однако в сегментах премиум и upscale этот дефицит будет устранен в ближайшие 2-4 года за счет новых объектов, которые уже анонсированы и строятся.
Объем нового строительства существенный и увеличит текущее предложение практически в полтора раза, не считая объектов, которые еще не анонсированы публично. Большинство новых проектов относятся к категориям выше среднего и премиальному сегментам.
Соответственно, наибольший потенциал сейчас у проектов в средней и бюджетной ценовых категориях.
— Насколько перспективными выглядят для гостиничного бизнеса города вне Алматы и Астаны. Например, Туркестан, Шымкент, побережье Алаколя? Какие факторы сдерживают или стимулируют интерес инвесторов в этих локациях?
— Регионы представляют достаточно перспективные рынки для строительства гостиниц, особенно под управлением международных операторов. Тем не менее, для определения конкретных регионов со спросом на гостиницы необходимо понимать структуру спроса. Идеальный вариант — когда есть источники спроса как с точки зрения деловых целей, так и туризма в целом.
Так, Шымкент как стремительно развивающийся крупный город является достаточно привлекательным для инвесторов и международных операторов.
Shymkent Grand Hotel. Фото: shymkent.info
Что касается туристических локаций, таких как Туркестан, который является значимым культурным центром, и побережье Алаколя, то они подвержены факторам сезонности спроса. Соответственно перспективы строительства отелей в таких местах выглядят менее привлекательными, если нет альтернативных источников спроса на гостиничные номера. Алаколь как место отдыха может быть перспективным преимущественно для внутреннего туризма, но строительство гостиниц здесь сдерживают сезонность и слабая инфраструктура.
В целом для развития туризма в регионах нужны комплексные меры. В первую очередь транспортная доступность: автомобильная, железнодорожная и авиа. Важно обеспечить удобный доступ не только до ближайших городов, но и к самим достопримечательностям и природным объектам. Не менее значимы брендинг и маркетинг, грамотное управление на местах, качественный сервис. И конечно отели — без них туристический поток не удержать
Какие отели будут популярны в будущем?
— Какие форматы, по вашему мнению, будут популярны в ближайшие, допустим, 5 лет? В каких сегментах вы ожидаете рост?
Сегодня в Алматы достаточно популярным становится формат glamping. Это обусловлено несколькими факторами:
- Концепция привлекает посетителей своей уникальностью с точки зрения расположения в красивых живописных локациях;
- Горная местность Алматы представляет возможности для реализации таких проектов вблизи города, что очень удобно с точки зрения транспортной доступности и комфорта;
- При текущих ограничениях по освоению земельных участков в предгорьях с точки зрения капитального строительства формат легких конструкций становится привлекательной альтернативой для владельцев земель в таких районах;
- Инвесторов привлекает низкий уровень капитальных затрат.
Апарт-отели имеет смысл строить там, где есть спрос на long stay — то есть более длительные сроки пребывания — и в достаточно развитых локациях с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности. В таких крупных городах, как Алматы, Астана и Шымкент, есть место для развития таких форматов.
Фото: фото: Министерства туризма и спорта РК
Бутик-отели достаточно интересный формат, если делать отели с уникальными дизайнерскими концепциями в центральных и туристических районах. Как правило, это хорошая опция, если есть земельный участок небольшой площади, но в очень привлекательной локации.
Что касается отелей при многофункциональных комплексах, где есть такие функции, как офисы, ритейл и развлечения, это очень выгодная синергия, которая будет в пользу гостиницы в составе такого комплекса с точки зрения стабильной загрузки.
Стоит учитывать, что каждый формат особенный по-своему и для того, чтобы проект стал успешным, то требуются особые условия как с точки зрения локации, так и рыночных предпосылок . Успех проекта будет определяться правильным выбором формата под конкретную локацию и качественным управлением как на этапе концептуализации и планирования, так и на этапах строительства и дальнейшего управления.
Вам может быть интересно
