Начинают действовать новые правила долевого строительства. Эксперт объяснил, к чему готовиться казахстанцам

С 31 августа в стране вступают в силу новые правила долевого участия в строительстве. Теперь застройщики смогут привлекать деньги только по прозрачной схеме: официальные договоры, безналичный расчет через банки, обязательная регистрация в госреестре. Банки не будут выдавать ипотеку на объекты без нужных разрешений, а сами застройщики будут обязаны регулярно отчитываться перед акиматами и в единой системе.

Digital Business обсудил эту ситуацию с экспертом по недвижимости Нурмаханом Алдановым. Он объяснил, как эти перемены скажутся на покупателях, застройщиках и вторичном рынке жилья.

Подготовимся

Прежде чем переходить к сути, Нурмахан Алданов попросил нас опубликовать для читателей данные от Бюро национальной статистики. В таблице вы найдете: индексы цен на рынке жилья и средние цены на на рынке недвижимости Казахстана.

Например: квадратный метр нового жилья в Алматы (в июле 2025 года) стоил 647 тысяч тенге, в перепродаже - 688 тысяч, а аренда квадрата - всего 5300 тенге.

Глобальная перестройка начнется 1 сентября

Собеседник Digital Business уверен, что рынок отреагирует на новые правила не сразу. Изменения потребуют времени - и пока госинфраструктура только запускается, спрос на строящееся жилье начнет снижаться. Казахстанцы будут чаще смотреть в сторону вторички, а застройщикам придется спешно адаптироваться.

«Думаю, сократится количество сделок на первичное жилье. Люди будут меньше покупать строящиеся объекты и чаще выбирать вторичку. Спрос на первичку просядет. Это произойдет потому, что до полноценного запуска долевого участия пройдет какое-то время - пока заработает система, пока внедрится скоринг. Думаю, уйдет несколько месяцев. Поэтому первичка немного замедлится, а спрос сместится на готовое жилье. Застройщики, чтобы не потерять покупателей, начнут снижать цены, делать акции и предлагать рассрочки. Уже сейчас многие компании дают «комбо-пакеты»:  купи трешку до 1 сентября - получи кладовку в подарок, а на паркинг - 50% скидка. Это делается, чтобы собрать деньги до вступления закона в силу (не по бумагам, а по факту - прим.ред)»,- говорит Нурмахан Алданов.

Первичные сделки на рынке недвижимости станут кристально чистыми

Кроме замедления рынка, новый закон призван навести порядок в сфере долевого строительства. Рынок очистится от серых схем и мошенников — благодаря ужесточенному контролю и прозрачности сделок. И вот, как по словам Нурмахан Алданов, государство будет действовать:

«Закон приведет к чистым сделкам и уменьшению количества долгостроев. Например, в Алматы раньше строилось около 90 ЖК, и у 40 - 50 из них не было разрешения на привлечение средств дольщиков. Они продавали квартиры через договоры бронирования или предварительные договоры купли-продажи, которые, по сути, ничего не гарантировали. Одну и ту же квартиру могли продавать десяткам людей.

С введением ДДУ (договора долевого участия - прим.ред) государство усилит контроль, и «темных» сделок станет меньше. Все застройщики попадут под прицел, и их будут проверять. При этом важно понимать, что сделки станут прозрачными: все будет проходить через банки и единую систему. Государство начнет видеть, кто сколько внес, за какую квартиру и в каком ЖК», - объясняет наш собеседник.

Теперь о деньгах и публичных порках

Государство не просто собирается наводить порядок, но и планирует начать полноценно зарабатывать на рынке новостроек. Да, все сделки будут прозрачными, а значит - с застройщиков начнут взимать 16% НДС. Однако, по словам Нурмахана Алданова, все не так просто:

«Государство начнет взимать с застройщиков НДС в 16%. Этот шаг нужен для того, чтобы вывести застройщиков «в белую» и начать полноценно собирать с них налоги. Но при этом некоторые застройщики все равно попытаются работать по-старому, в обход. Я уверен, что у нескольких компаний в итоге отберут лицензию. Просто чтобы показать остальным: государство будет действовать жестко. Теперь о ценах. Я надеюсь, вы ознакомились с таблицей. По официальным данным, в Казахстане стоимость жилья на первичке в Астане - около 595 тысяч тенге за квадрат, в Алматы - 647 тысяч тенге. И теперь, когда все застройщики будут работать по ДДУ, ожидается, что цены вырастут. Но лично я считаю наоборот - первичка может начать дешеветь. Почему? Потому что застройщики уже заложили рост цен. Закон был принят, и с февраля-марта они уже начали поднимать стоимость на 15–20%. Если сейчас еще на столько поднимут, то спрос упадет. Люди просто перестанут покупать, потому что ипотека дорогая. Все начнут уходить в аренду», - уверенно отвечает Нурмахан Алданов.

Аренда, ипотека или покупка?

По словам нашего собеседника, тренд уже заметен в Алматы и Астане - и речь идет об аренде.

«Жить в аренде будет выгоднее. Например, аренда однушки в Медеуском районе - 250 тысяч тенге. А ипотека под 18–20% годовых обойдется в 350 - 400 тысяч в месяц - разница ощутимая. Поэтому многие будут просто держать деньги на депозите, а не влезать в кредиты. Этот тренд уже прослеживается - особенно в Алматы и Астане. Арендное жилье пользуется большим спросом, а покупка - нет. Причем даже на вторичке сделок все меньше. Люди больше интересуются арендой, потому что условия кредитования хуже. Я уверен, что цены на аренду у нас вырастут. Сейчас, в августе - сентябре, и так сезонный рост, но из-за новых правил аренда еще сильнее подорожает. Особенно потому, что часть людей не сможет или не захочет покупать в новых условиях», - говорит эксперт.

А вот как обстоят дела с ипотекой:

«На первичку дают ипотеку под 10 - 13%, а на вторичку - 18 - 20%. Это ощутимая разница. То есть покупать вторичку в ипотеку становится невыгодно. Отсюда - рост аренды и падение спроса на покупку. Как в США: там многие десятилетиями живут в съемных квартирах - и к нам этот тренд тоже приходит», - подводит черту Нурмахан Алданов.

Другие важные изменения - блиц

Нурмахан блицем прокомментировал остальные важные изменения в новых правилах - остановимся на каждом:

Включение малоэтажного строительства в сферу регулирования закона «О долевом участии»

«Контролировать будут не только большие ЖК, но и малоэтажные постройки - дома до трех этажей, ИЖС. Все они тоже подпадают под действие нового закона», - говорит эксперт.

Штраф за незаконное привлечение денег дольщиков вырастает

Ставки поменяют так: с 300 МРП до 2000 МРП (≈ 7,8 млн тенге), за незаконную рекламу - до 1000 МРП (≈ 3,9 млн тенге):

«Раньше жилые комплексы могли рекламироваться как угодно: через блогеров, в YouTube, Instagram, таргет, баннеры. Теперь - только при наличии официальных документов по долевому участию. Если их нет - никакой рекламы. Это касается и Instagram, и Facebook, и TikTok. Речь о том, чтобы «чистить» инфопространство. Многие ЖК, особенно из «черного списка», рекламировались, ставили низкие цены, собирали деньги и потом замораживали стройку. Сейчас это хотят остановить. Без документов - никакой рекламы. За нарушение - крупные штрафы. Уверен, начнут с самых проблемных застройщиков», - говорит Нурмахан Алданов.

Акиматы будут контролировать каждый этап привлечения средств дольщиков

«Инжиниринговые компании обязаны ежемесячно отчитываться о ходе строительства. Раньше главным органом был управление городского планирования и урбанистики города Алматы. Теперь главный орган - акимат! И то, что отчеты становятся ежемесячными - это круто, потому что многие застройщики после Covid очень любят переносить сроки строительства - яркий пример RAMS CITY в котором на 2 года перенесли стройку. В Астане и Алматы очень много долгостроев - с 2015 года их накопилось огромное количество», - говорит наш собеседник.

Допустимо продление срока сдачи объекта - не более чем на 6 месяцев вместо прежних 12

«Это тоже важно, так как покупатели купили квартиру ссылаясь на сроки, а когда сроки на 1 и 2 года переносятся - это большая проблема. Люди в это время живут в аренде или платят ипотеку за квартиру, которая даже не готова», - уточняет специалист.

Мелкие застройщики могут уйти с рынка

«Или они перейдут в сектор коммерческой/коттеджной застройки (где меньше контроля). Поэтому я не советую покупать квартиру у тех компаний, которые строят первый жилой комплекс или они неизвестные. Есть большая вероятность банкротства», - подсказывает Нурмахан Алданов.

Может быть интересно:

Эксперт дал 5 советов студентам, как дешевле снять квартиру в Алматы под конец лета