Риелтор рассказала, что будет с ценами на жилье в Казахстане
18 июля президент Казахстана Токаев подписал новый Налоговый Кодекс, в котором, действующие ранее льготы для строительных компаний отменяются. По новым правилам застройщики будут обязаны платить НДС при продаже жилья, также вводится акциз на дорогую недвижимость и меняются правила расчетов в долевом участии.
Digital Business Finance поговорил с советником президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Ниной Лукьяненко о том, как налоговые изменения повлияют на стоимость квадратного метра, почему рост цен зависит не от налогов, а от платежеспособности граждан, и стоит ли ожидать дефицита предложения на первичном рынке.
«Если предложение сокращается, а спрос сохраняется, цены растут»
— С 1 января 2026 года застройщики будут платить 16% НДС при реализации недвижимости. Как это может отразиться на стоимости квадратного метра в новостройках? И кто в конечном счете примет на себя издержки: застройщик или покупатель?
— Вопрос непростой. Повышение НДС не единственный фактор, влияющий на стоимость недвижимости. Цены формируются под влиянием множества экономических факторов, и их баланс по-прежнему определяет ценовое равновесие на рынке. Прежде всего важно учитывать платежеспособность населения. Мы видим сильное расслоение покупателей на две категории.
Первая — те, кто не может позволить себе даже первое жилье. Они вряд ли пойдут покупать квартиру, если та подорожает из-за НДС. Такие покупатели по-прежнему будут надеяться на льготную ипотеку, рассрочки или государственные субсидии, например, для молодых специалистов или участников программ переселения.
Вторая категория — это люди, у которых пока нет жилья, но есть накопления. Сейчас они предпочитают держать деньги на депозитах, и повышение цен точно не побудит их срочно покупать квартиру. Они будут ждать более выгодных условий.
Однако, с другой стороны, спрос никуда не исчезает. Он просто откладывается. Старый жилой фонд дешевеет и теряет инвестиционную привлекательность. Новое жилье строится, но в ограниченных объемах. Дополнительно рынок сдерживают изменения в законе о долевом строительстве, снос проблемных объектов, отзыв лицензий у застройщиков и рост налоговой нагрузки.
Результат очевиден: если предложение сокращается, а спрос сохраняется, цены растут. Именно к этому сценарию рынок, скорее всего, и будет двигаться.
— Еще одно нововведение — обязательный безналичный расчет при покупке жилья на стадии «котлована» — должно сделать рынок прозрачнее. Но насколько это реально сработает? Может ли такая мера ограничить доступ к льготным программам или снизить интерес покупателей на раннем этапе?
— Лично я не вижу серьезных проблем в этом нововведении. Оно направлено на то, чтобы финансовые потоки застройщика стали более прозрачными и подконтрольными.
Это точно не ограничит доступ к льготным программам. Важно понимать, что все эти программы изначально созданы именно для покупки первичного жилья напрямую от застройщика. Раньше было, что некоторые застройщики оформляли квартиры на своих сотрудников, учредителей или их родственников, чтобы при последующей продаже снизить налогооблагаемую прибыль. С введением безналичного расчета такие схемы становятся невозможными, и это делает рынок более честным и понятным.
Также обязательный безналичный расчет на стадии котлована может повысить доверие со стороны банков и инвесторов. Снижаются риски непрозрачных сделок, усиливается контроль государства за движением средств в отрасли. В долгосрочной перспективе это поможет сделать рынок первичной недвижимости стабильнее и безопаснее как для покупателей, так и для девелоперов.
«Рост цен возможен только в двух случаях»
— До конца текущего года налоговые льготы сохраняются для строек, начатых до 2026 года. Можно ли ожидать, что в ближайшее время застройщики резко активизируются, чтобы начать проекты до дедлайна? И несет ли это риски для покупателей?
— Всплеск активности девелоперов рынок увидит исключительно при одной ситуации: резкое увеличение спроса на недвижимость и рост цен как результат. Почему? Потому что это бизнес, а бизнес успешен, когда производимый товар легко и быстро раскупается.
В случае со стройкой это длительный процесс. Создание товара занимает 2–3 года. Отсутствие механизмов финансовой поддержки конечного потребителя, рост цен на строительные материалы, колебания курса валют, проверки со стороны государства — все это делает расчет прибыли малопредсказуемым.
Так что будем наблюдать за изменениями. Рисков для потребителя нет. Главное, внимательно выбирать подходящий объект для покупки.
— В новом Налоговом кодексе НДС будет распространяться на часть вторичного жилья, если его продают юридические лица и сделка не подпадает под льготы. Может ли это привести к росту цен на вторичном рынке?
— Как я уже говорила выше, цена будет расти только в одном случае, если увеличится благосостояние покупателя. Других причин для устойчивого роста нет и быть не может. Во всем мире работает именно так, и меня никто не убедит в обратном.
Экономика развивается по циклам. Государство, принимая решения в рамках этих циклов, должно четко понимать, к какому результату стремится. Но, к сожалению, у нас это не всегда происходит. Пример — история с разрешением вывода излишков из ЕНПФ.
Рост цен возможен только в двух случаях. Первый: если государство поддержит покупателей через субсидии, льготные программы и другие механизмы. Второй: если недвижимость снова станет привлекательной для инвестиций. Вырастет спрос на аренду, поднимутся ставки, снизятся проценты по депозитам, валютные колебания станут резче. То есть должны появиться веские причины, по которым люди предпочтут вложить деньги именно в квадратные метры.
«Собственников дорогой недвижимости в стране очень мало»
— Со следующего года при продаже элитной недвижимости стоимостью свыше 450 миллионов тенге вводится налог в 10 процентов. Повлияет ли это как-то на премиальный сегмент?
— Думаю, что серьезного влияния не будет. Эту меру давно называют скорее политическим шагом, чем реальным фискальным инструментом.
Собственников такой дорогой недвижимости в стране очень мало. А если говорить о совокупной стоимости этих объектов, то, скорее всего, владельцы уже давно переоформили их на близких родственников или изначально оформляли именно так.
— Какие шаги вы бы порекомендовали покупателям недвижимости на конец 2025 года? Стоит ли ждать или, наоборот, поторопиться с покупкой до вступления в силу всех изменений?
— Я рекомендую всегда отталкиваться от личных побуждений, необходимости и финансовых возможностей. Если жизненные обстоятельства подвигают вас к покупке квартиры сейчас, то это обязательно нужно делать. Именно сейчас мы наблюдаем снижение цен на вторичном рынке и большое количество выгодных предложений по первичному рынку: акции, рассрочки, совместные программы с банками по сниженной процентной ставке.
При этом рекомендую взвешенно относиться к самой покупке: если вы понимаете, что для вас покупка недвижимости сейчас история напряженная и накладная, то не принимайте опрометчивых решений.
Вам может быть интересно
40-этажная башня RAMS изменит Алматы: эксперт предупредил о последствиях
