Ипотека в Казахстане: какие остались варианты

Freedom Broker

О редакции

Эсклюзив из центра ИИ в Астане. Уже на YouTube!

Недвижимость

Дата публикации: 14.07.2025, 19:20

2025-07-14T19:20:17+05:00

Текст: Светлана Михович

Первый месяц лета выдался непростым для рынка ипотечного кредитования. С 16 июня вступило в силу постановление о снижении предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам с 25% до 20%. Однако уже через несколько дней регуляторы (АРРФР и Нацбанк) предложили вернуть прежний уровень – 25% – до 1 ноября 2025 года. Разобрались, как рынок отреагировал на эти новости и чего ждать дальше.

Что такое ГЭСВ и почему она важна?

ГЭСВ – это годовая эффективная ставка вознаграждения. Проще говоря, это полная стоимость кредита в процентах за год.

Чем этот показатель отличается от обычной ставки?

Обычная ставка (например, 15%) – это только проценты за пользование кредитом.

ГЭСВ (например, 20%) включает все дополнительные платежи:

- проценты;

- комиссии банка;

- страховку;

- плату за обслуживание счета и другие скрытые расходы.

Зачем нужна ГЭСВ?

Раньше банки могли рекламировать низкие ставки, но на деле кредит оказывался дороже из-за скрытых платежей. ГЭСВ помогает заемщикам сравнивать кредиты разных банков честно и понимать реальную переплату.

Как ГЭСВ влияет на ипотеку?

Чем ниже годовая эффективная ставка вознаграждения, тем дешевле кредит для заемщика. Но если она слишком низкая, банкам невыгодно выдавать кредиты: они могут сократить программы или ужесточить условия.

Текущее состояние ипотечного рынка: доминирование госпрограмм

Основным игроком на этом рынке остается Отбасы банк: в прошлом году он выдал 53% всех ипотечных кредитов (большинство из них – по льготным госпрограммам).

Также с такими кредитами работают и некоторые коммерческие банки:

Halyk Bank;

Банк ЦентрКредит;

Нурбанк;

Altyn Bank;

Freedom Bank;

ForteBank и др.

Важный момент: рынок остается сегментированным. По данным Ассоциации финансистов Казахстана, 77% выдачи приходится на льготные программы («7-20-25», «Наурыз», «Отау»), где ставки субсидируются государством. Оставшиеся 23% - это рыночная ипотека, которая выдается под ставки до 25% и доступна далеко не всем из-за жестких требований к заемщикам.

Проблемы рынка:

Высокая инфляция (8-10%) и дорогое фондирование для банков.

Дефицит доступного жилья, особенно в Алматы, Астане и Шымкенте.

Ужесточение условий по рыночным кредитам: банки повышают требования к залогу и доходам заемщиков.

В марте 2025 года Нацбанк повысил базовую ставку до 16,5%, что сделало рыночную ипотеку дороже.

Почему отменили снижение ГЭСВ

С 16 июня 2025 года АРРФР и Нацбанк объявили о снижении предельной ГЭСВ с 25% до 20%, чтобы сделать кредиты доступнее. Однако уже через несколько дней решение отложили до 1 ноября из-за резкой реакции банков.

Почему банки выступили против?

маржа стала неприемлемой: при базовой ставке 16,5% и ГЭСВ 20% банки получают спред всего 3,5%, что не покрывает операционные издержки и риски;

техническая неготовность: требовалось время на пересмотр продуктов, обновление систем и документов.

Главный аргумент, к которому апеллировал финсектор – рыночная ипотека станет убыточной. Соответственно банки либо свернут программы, либо ужесточат условия: начнут требовать больший первоначальный взнос (до 30–50%) и ужесточат проверку доходов. В конечном итоге это ударит по заемщикам, не попадающим в госпрограммы.

Как это проявилось на рынке?

Halyk Bank, Банк ЦентрКредит и Нурбанк временно приостановили выдачу ипотеки, ссылаясь на «технические работы». В банках утверждали, что «происходят корректировки по ставкам».

Какие ставки по ипотеке действуют сейчас

Рассмотрим предложения коммерческих банков, которые выдаются без господдержки. Некоторые из финучреждений уже снизили свои ставки.

Например, Altyn Bank выдает кредиты «Ипотека» и «Цифровая ипотека» с ГЭСВ 19,6%.

На сайте Freedom Bank в разделе «Цифровая ипотека» сказано, что эффективная ставка по этому продукту составляет от 7,2% до 19,7%.

Другие банки продолжают выдавать ипотеку под 25%, но готовятся к изменениям с ноября 2025 года.

Так, ГЭСВ по «Цифровой ипотеке» от Halyk Bank составляет от 21 до 25%.

Банк ЦентрКредит предлагает свой продукт «Онлайн-ипотека на вторичное жилье». ГЭСВ по нему составляет от 19,9 до 25%.

В ForteBank казахстанцы могут рассчитывать на ипотеку под залог недвижимости. ГЭСВ по этому продукту – от 21,92 до 25%.

На сайте Нурбанка в разделе «Кредиты» информации об ипотечном кредитовании нет. Можно предположить, что банк пока не возобновил выдачу.

Что будет с ипотекой после 1 ноября?

Пока ГЭСВ вернули к 25%, но вопрос снижения ставки останется актуальным.

Возможны два сценария:

Оптимистичный: мягкое снижение ставок.

Нацбанк будет постепенно снижать ГЭСВ до 20%, оказывая господдержку банкам - например, через субсидии. Параллельно будет идти плавное снижение базовой ставки.

Пессимистичный: ужесточение условий.

Без господдержки банки сократят выдачу рыночных кредитов, оставив только льготные программы.

Вторичный рынок недвижимости пострадает сильнее: банки будут выдавать кредиты только на новостройки через партнерские программы с застройщиками.

Что ждет заемщиков и рынок недвижимости?

Цены на жилье продолжат расти из-за дефицита и инфляции. При этом спрос сместится на вторичку, так как новостройки станут дороже из-за возможного введения НДС в 2026 году.

Банки будут осторожнее: ужесточат требования к заемщикам, увеличат сроки рассмотрения заявок.

Советы заемщикам от экспертов

- если есть возможность, стоит дождаться ноября: возможно, ставки снизятся;

- лучше рассматривать льготные программы («7-20-25», «Наурыз»), если подходите под условия;

- при оформлении рыночной ипотеки готовьте крупный первоначальный взнос (от 30%) и подтверждайте стабильный доход.

Вывод

Снижение ГЭСВ – благо для заемщиков, но без поддержки банков оно нежизнеспособно. До конца года регуляторам и кредитным организациям предстоит найти компромисс, иначе рынок ждет сокращение предложения и рост цен. Пока же казахстанцам остается следить за новостями и оценивать свои финансовые возможности перед оформлением ипотеки.