Эксперт объяснил, что ждет базы отдыха около Алматы и как изменится рынок

Digital Business Finance продолжает рассказывать о проблемах и трендах на рынке недвижимости Казахстана. Узнали у эксперта Виталия Шалаева, как развивается загородный рынок отдыха около Алматы, какие объекты строят предприниматели и почему проекты без концепции не выживут.

Об эксперте

Виталий Шалаев — управляющий директор агентства недвижимости Arbat Real Estate с 20-летним опытом работы в сфере недвижимости, в том числе на рынках Испании, Турции, России и Казахстана.

Почему загородный отдых стал массовым трендом 

— Рост интереса объясняется сразу несколькими мощными тенденциями, — объясняет Шалаев. — Во-первых, пост-пандемия: люди ощутили замкнутость квартир, ограничения на передвижение и переосмыслили ценность собственного пространства, особенно если это дом с участком. Понятно, что не все после окончания пандемии могли себе позволить купить дом, но желание отдыхать вне города осталось.

Во-вторых, природа стала новым активом. Алматы — это красивые горные пейзажи, и все больше людей хотят не просто отдыхать, а получать визуальное и эмоциональное впечатление, которое можно показать в Instagram.

Частично влияет рост удаленной работы. Все больше людей могут позволить себе уехать за город, снять домик, работать по Wi-Fi и совмещать труд с отдыхом.

Четвертое — однозначно доступные по сравнению с зарубежными курортами цены. Да, в среднем сегменте «горящие» туры могут выровнять стоимость, но в целом внутренний туризм в Казахстане дешевле и становится все более популярным.

Еще один фактор: на рынке ощущается дефицит качественных объектов в среднем и премиальном сегментах. Люди ищут хорошие сервис и атмосферу. В целом загородный отдых — это новый культурный код и сценарий отдыха. Отдохнуть 2–3 дня — это модно и в тренде.

— Какие форматы зон отдыха наиболее востребованы? 

— Лидируют глэмпинги, эко-базы, бутик-отели. В эконом-сегменте это недорогие решения, которые можно быстро запустить. Но проекты эконом-класса, где просто построили домики без продуманной инфраструктуры — это история максимум на год-два. Потребитель становится требовательнее. Одного коттеджа недостаточно: нужен сценарий, интересная подача, понимание, чем занять человека, который приехал отдыхать.

Поэтому появился новый тренд: spa-комплексы, где есть выбор бань, массажей и процедур. Это уже не просто отдых, а забота о здоровье и теле, что особенно востребовано у жителей мегаполиса.

Что мешает рынку расти

— Строятся ли сегодня новые базы отдыха? Куда в основном направляются инвестиции, о каких суммах идет речь?

— Основной поток инвестиций направлен на создание новых проектов. Особенно активны предприниматели среднего уровня — строят небольшие базы отдыха от 5 до 15 домиков. Средняя сумма вложений для таких объектов — от 150 до 500 млн тенге.

Фото: country-village.kz

Если говорить о реконструкции крупных объектов вроде бывших детских лагерей, то там суммы доходят до 500 млн — 1 млрд тенге. Это связано с дороговизной инфраструктуры и требованиями к безопасности.

— Какие барьеры мешают игрокам рынка развиваться?

— Без поддержки государства системное обновление невозможно. Во многих локациях — проблемы с дорогами, водой, электричеством. Без инфраструктуры зона отдыха не станет точкой притяжения. Да, в Казахстане есть программа господдержки туризма, но складывается ощущение, что она работает только на бумаге.

Далее — капиталоемкость. Хотя окупаемость хорошего проекта может составлять 3,5–5 лет, крупные инвесторы считают сегмент слишком мелким для себя. А у частных игроков не хватает денег для создания полноценной базы.

— Получается, большинство зон отдыха запускаются без четкого плана?

— Большинство предпринимателей не хотят озадачиваться и вкладывать деньги в инфраструктуру и делать качественные проекты. Они хотят заработать здесь и сейчас. Поэтому покупают участок, строят небольшие базы отдыха от 5 до 15 домиков без необходимой инфраструктуры и четкой концепции отдыха.

Пока высок спрос и есть дефицит предложений, это работает. Но стратегически на 2–3 года вперед — это тупиковые модели. Такие базы будут продаваться или закрываться. Мы это видим по опыту России, где в 2023–2024 годах был бум глэмпингов. А сейчас огромное количество предложений о продаже маленьких баз отдыха, потому что никто не хочет просто ехать в домик на одну ночь.

Зона отдыха, продающаяся за 500 млн тенге. Фото: Krisha.kz

— Почему, несмотря на посредственный уровень сервиса, цены остаются высокими?

— Владельцы баз видят, что при текущем уровне качества продукт все равно покупают, поэтому не видят необходимости что-то менять. Фактически, сам потребитель мешает росту сервиса. Платит — значит доволен. Но как только появится выбор, все изменится.

— И когда это произойдет?

— Когда на рынке станет больше предложений, в том числе от системных игроков. Потребитель начнет выбирать — и это подстегнет развитие. Я полагаю, что в 2025–2026 годах крупные участники рынка, имеющие деньги и заранее построившие инфраструктуру для отдыха, зайдут в отрасль.

Зона отдыха, продающаяся за 500 млн тенге. Фото: Krisha.kz

— Действительно ли отсутствие регулирования и стандартов тормозит развитие загородного туризма?

— Это реальная системная трудность. Сейчас многие сдают дома в аренду как ИЖС, соответственно, часть объектов — в «тени», налоги не платятся. Эта сфера вне поля зрения государства. Ее воспринимают как мелкий бизнес с небольшими доходами.

Если брать другие сферы, такие как недвижимость, туризм, гостиничный бизнес, я имею в виду полноценные отели с тысячами номерами, то там доходы гораздо выше. Но с усилением налоговой и фискальной политики регулирование сюда неизбежно придет. Появятся классификации и стандарты качества. Это нормальный и необходимый процесс.

Что ждет рынок дальше: прогноз и новые идеи

— Есть ли примеры баз отдыха, которые изначально создавались как продуманный, устойчивый проект?

— Да, один из примеров — эко-курорт «8 озер». Сначала там построили просторные домики 180–200 кв. м, а сейчас запущена вторая очередь продаж. Большая часть уже выкуплена. Это формат «загородной дачи» премиум-класса: личный дом, охрана, spa-зона, бассейн.

Фото: 8ozer.kz

Секрет в том, что проект развивался поэтапно. Без спешки, с фокусом на качество и комфорт. Это и дает долгосрочный результат. Таких проектов пока немного, но именно они формируют новый стандарт и поднимают планку на рынке.

— Каким вы видите рынок через 5 лет?

— Будет трансформация. С текущих 180–200 объектов число баз в Алматы и области вырастет до 300–350. Премиум-сегмент будет расти. Состоятельных людей становится больше, и они хотят качественного сервиса.

— Какие форматы останутся и какие появятся?

— Большие универсальные базы уйдут. Останутся три основных формата:

• эко-курорты, где люди покупают дома в собственность (как, например, «8 озер»);
• небольшие базы с четким позиционированием: spa, восстановление, релакс;
• недорогие базы для массового отдыха.

До 30% загородного туризма будет связано с восстановлением: spa-комплексы, бани, соляные комнаты, криокамеры. Пока такого сегмента мало.

Появятся новые форматы: семейные базы, детские зоны, pet-friendly-локации. Пример — строящийся поселок Greenhouse с акцентом на семьи: приватные бассейны, детские комнаты, большая территория.

Также будет развиваться цифровизация. Онлайн-бронирование, CRM, аналитика — все это уже внедряется. Уже появились автоматизированные базы отдыха. Это будущий стандарт. Рынок станет сегментированным и конкурентным.

Вам может быть интересно 

Эксперт рассказал, как рост курса доллара влияет на стоимость жилья в Казахстане