Банкир, предсказавший ипотечный кризис в Казахстане, рассказал, что будет дальше

C начала июня в Казахстане вступило в силу ограничение ГЭСВ по ипотеке — с 25% до 20% годовых. Digital Business побеседовал с экономистом и банкиром Галимом Хусаиновым о резонансной попытке административного регулирования ипотечного рынка. Кстати, именно Галим предсказал, что банки в срочном порядке начнут сворачивать свои ипотечные программы. Его заявление прозвучало всего за неделю до начала коллапса. По задумке регуляторов, ограничение должно было сделать жилье доступнее. А фактически привело к массовой приостановке ипотечных программ крупнейшими банками страны.

«Halyk Bank», «Банк ЦентрКредит», «Нурбанк» и даже «Отбасы банк» (с программой Наурыз, сворачивание которой объяснили иначе) один за другим начали «временно» уходить с рынка ипотеки, ссылаясь на «технические работы» и пересмотр ставок. Очевидно, что проблема гораздо глубже: маржа по ипотеке при новых ограничениях стала слишком низкой, а банки не готовы раздавать долгие деньги себе в убыток.

На фоне растущего напряжения АРРФР в срочном порядке (накануне вечером, 17 июня) был выпущен документ, который откладывает введение новых лимитов по ставкам до 1 ноября 2025 года. Впрочем, как отмечает Галим Хусаинов, это не решение проблемы, а лишь ее перенос. О том, почему вмешательство государства в ценообразование ипотечных продуктов может обернуться тотальным коллапсом, как банки будут адаптироваться к новой реальности и стоит ли брать ипотеку летом 2025 года — читайте в нашем интервью с Галимом Хусаиновым.

Сроки сдвинуты

Прямо во время нашей беседы с Галимом в сети начали появляться новостные сводки со ссылкой на официальный релиз. Там говорилось следующее:

Попросили Галима прокомментировать «включение задней передачи»:

— Я думаю, было очевидно, что банки сразу остановят ипотечное кредитование и результат будет еще хуже. Банки, видимо, донесли свою позицию. И, соответственно, регулятор пошел на встречу. Надеюсь, что это вообще уберут в будущем. К тому же, все банковские эксперты также писали о том, что планируемые меры значительно снизят ипотечное кредитование, — выразил надежду наш собеседник.

Прецедент создан — как решать?

Хусаинов указал на ошибки регулятора и объяснил, что теперь нужно сделать, чтобы ипотека не исчезла с казахстанского рынка.

— Я думаю, что любые продукты должны развиваться в соответствии с рынком. Только рынок должен регулировать ставку. Ограничения нужны для избегания спекуляций. Любое ограничение цены денег будет отражаться в сокращении рисков. Поэтому банки будут просто сокращать выдачи более рискованным клиентам. Чтобы как-то сократить риски при ограниченной ставке, государство могло бы пойти на встречу банкам и улучшить положение залоговых кредиторов, которые с каждом годом все больше и больше теряют свои права в пользу плохих заемщиков. Эффективность взыскания позволяет сокращать риски, а значит и цену ипотеки, что позволит уложиться в лимит, установленный регулятором, — объяснил Галим Хусаинов.

Money, money, money

Снижение маржи — очевидная причина, по которой банки свернули ипотеку. Но действительно ли все упирается только в деньги? Вот что по этому поводу думает Галим:

— Я думаю, что причины две: первая — техническая, так как требуется пересмотр продуктов и донастройка скоринговых моделей с учетом новых вводных. А уже вторая связана с сокращением маржи, — лаконично подытожил наш собеседник.

Сценарии до конца лета 2025 года

Галим поделился с нами своим видением развития ситуации на ипотечном рынке до конца лета. По его оценке, возможны как точечные корректировки, так и временные послабления для отдельных категорий заемщиков.

— ⁠Банки подстроятся под ставку (уже под новую, пусть ее и перенесли на ноябрь) и будут просто закручивать скоринг и сокращать уровень одобрения, снижая риски. Другими словами, ипотека останется, но она будет малодоступной, ее смогут получить только заемщики с высоким скорбаллом, — объяснил Хусаинов.

Ипотека может начать мутировать

По словам Галима, на фоне снижения доходности по ипотеке банки вполне могут начать переориентироваться на потребительское кредитование. Такой формат кредитов быстрее, проще и выгоднее с точки зрения маржи. И начнутся ухищрения на рынке:

— Вероятно, часть ипотеки переориентируют на залоговые потребительские кредиты. Другими словами, людям будут предлагать ипотеку под видом потребительского кредита под залог недвижимости, — спрогнозировал наш собеседник.

Будет долгая игра

Кто первый уступил — мы уже знаем. Сейчас это лишь поддавки, а не слабина. Галим рассказал, как, по его мнению, банки будут реагировать на сложившуюся ситуацию и какую роль в этом может сыграть регулятор. Он считает, что банки не сдадутся, а, скорее, вынужденно адаптируются. Регулятору (в дальнейшем) предстоит выбирать между смягчением ограничений, субсидированием ипотеки или предоставлением рынку возможности самостоятельно «проветриться».

— ⁠Сдаваться никто не будет, все будут жить в такой реальности и придумывать выходы. К тому же, за счет регуляторных арбитражей банки могут вообще не кредитовать и жить только за счет размещения в ценные бумаги, — подытожил Хусаинов.

Копите деньги

Спросили Хусаинова прямо: стоит ли сейчас брать квартиру в ипотеку. «Не лучшее время», — однозначно ответил собеседник, но потом объяснил:

— Советую подождать пару лет, пока базовая ставка не упадет, и потом брать ипотеку, а пока копить деньги, так как доходность тенговых активов при такой базовой ставке будет явно выше, чем рост стоимости жилья, — советует собеседник Digital Business.

Может быть интересно:

Известный экономист объяснил, что будет с нефтью, тенге и Казахстаном из-за войны на Ближнем востоке