Алматинец не мог продать дом и подключил искуственный интеллект. Сможет ли ИИ заменить риелтора?
Алматинский программист Бахыт Кудайбергенов потратил год и больше миллиона тенге на рекламу, пытаясь безуспешно продать свой дом через сайты объявлений. Создав Instagram-страницу и настроив таргет, он нашел покупателя за месяц. А два года назад наш герой запустил портал для продажи жилья при помощи ИИ - Недвижка.kz.
Digital Business Finance поговорил с Бахытом о том, сможет ли ИИ заменить риелторов, как алгоритмы анализируют поведение покупателей и почему человеческий фактор в сделках с недвижимостью остается все-таки незаменимым...Пока.
Замена или помощь: что происходит с риелторами
— Какие проблемы при продаже жилья и аренде решает ИИ?
— Наш искусственный интеллект в реальном времени анализирует поведение пользователя: что он ищет, какие фильтры применяет, с какими объявлениями чаще взаимодействует — звонит, добавляет в избранное, делится. На основе этих данных мы понимаем, что именно ему интересно. И если подходящее объявление находится, скажем, на 200-м месте, алгоритм может автоматически поднять его в топ.
По сути, это персонализированная лента — как в Instagram, TikTok или YouTube. Те же технологии, которые удерживают внимание в соцсетях. Вы наверняка замечали: стоит посмотреть пару видео про бодибилдинг, и вся лента становится про бодибилдинг. Причем такого алгоритма нет на других сайтах. Обычно они простые классифайды.
— На недавно прошедшем форуме в Алматы международный эксперт в сфере недвижимости Лев Тетин заявил, что в Казахстан скоро зайдет крупный цифровой агрегатор, который будет сопровождать сделку без участия риелторов и нотариусов. Время агентств проходит, их заменит ИИ?
— Знаете, одно другому не мешает. Мы, например, не заменяем риелтора — наоборот, помогаем ему продавать эффективнее. Представьте, как работает классический классифайд: вы подаете объявление и просто ждете, пока потенциальный клиент случайно его увидит. Риелторы стараются угадать так называемые прайм-таймы и поднимают объявления и в 8 утра, и в 7 вечера, чтобы быть на виду.
У нас это неважно. Когда специалист подает объявление, система уже примерно понимает, кому и когда его стоит показать. Алгоритм автоматически формирует персонализированную ленту, чтобы сделка происходила быстрее.
— Получается, ИИ не нужно подгадывать время показа, как это делает вручную человек?
— Да, но есть нюанс. Мы не можем резко изменить поведение пользователей — люди все равно заходят на платформу в привычное время: утром перед работой, вечером после нее, перед сном. Это так называемые прайм-таймы. Поэтому работает комбинация двух подходов.
Риелтор по-прежнему может использовать пиковые часы, чтобы продвигать свое объявление. Но этот эффект усиливается алгоритмом, который подхватывает объявление и дальше показывает его именно той аудитории, которой оно действительно может быть интересно.
Как ИИ решает проблемы на рынке недвижимости
— Где вы проводите границу между тем, что делает ИИ, и тем, что остается за риелтором в процессе сделки?
— Как я уже говорил, ИИ облегчает именно этап матчмейкинга — то есть помогает свести продавца с покупателем. Он распознает предпочтения, подбирает релевантные объекты, оптимально распределяет рекламу.
Но дальше начинается та часть, где без человека не обойтись: эмоции, переговоры, юридические нюансы. Здесь важны доверие, личный контакт, умение вести диалог. Поэтому мы строим платформу, где ИИ — это не замена, а ассистент, усиливающий работу специалиста, а не подменяющий ее.
— А если я сам нашел нужное объявление, созвонился с владельцем, приехал, посмотрел и купил — посредник же мне в таком случае вообще не нужен?
— Абсолютно верно. Если встретились два адекватных участника сделки — покупатель и продавец — риелтор действительно может быть не нужен.
Но в целом специалист по недвижимости все равно остается медиатором рынка. За время работы мы пообщались с огромным количеством агентов, пытались понять, что можно автоматизировать, а где ценность человека незаменима. И чем глубже погружались, тем яснее становилось: без риелтора в большинстве случаев все равно не обойтись.
— В каких именно случаях?
— Начнем с эмоций. Продавец всегда хочет дороже, покупатель — дешевле. У каждого свой набор ожиданий и триггеров, и часто они просто не сходятся. Кто-то может нагрубить, кому-то что-то не понравится — сделка срывается. Риелтор сглаживает эти моменты, не дает переговорам сорваться из-за мелочей.
Плюс юридические детали. Частая ситуация: балкон переделан, но не узаконен. Грамотный риелтор сразу скажет — это нужно оформить, иначе ипотека не пройдет.
Или вот: продавец ставит цену в 100 млн тенге, ориентируясь на соседей, при этом не учитывает, что они уже годами не могут продать такую же квартиру. Эксперт скажет, что по рынку цена такого жилья сегодня 90 млн тенге. Или покупатель говорит: «Я знаю, кто купил такое жилье за 70 млн». Но она самом деле тот купил 10 лет назад — сейчас все иначе. И вот тут риелтор помогает обеим сторонам договориться и довести дело до честной, взвешенной сделки.
— Как вы боретесь с завышенными ценами в объявлениях? Может ли ИИ определить реальную рыночную стоимость объекта?
— Нет, так это не работает. Мы даже не показываем среднюю цену — и не потому, что не можем, а потому что это, на мой взгляд, вредно для рынка. Усредненные данные по объявлениям искажают картину. Часто агент, чтобы завысить цену объекта, размещает десятки фейковых объявлений с завышенной стоимостью. В результате другие продавцы начинают ориентироваться на эти цифры: «У меня такая же квартира, поставлю столько же». Это раздувает рынок и создает иллюзию цен, которых на деле нет.
Мы не учитываем эти данные, потому что в них слишком много шума и манипуляций. Чтобы опираться на реальные цены сделок, нужно подключаться к госбазам, чистить данные, учитывать нюансы — например, льготные ипотеки, искусственно заниженные или завышенные стоимости. Пока что переложить это на алгоритм точно и прозрачно невозможно.
Поэтому наш подход простой: если покупатель готов заплатить за объект — значит, он столько и стоит. Цена — это то, что за нее реально платят, а не то, что написано в соседнем объявлении.
Искусственная интуиция: как ИИ читает предпочтения
— Сейчас ИИ уже может выполнять задачи, которые раньше требовали человеческой интуиции. Как он справляется с такими задачами в вашем случае?
— Это отличный вопрос, потому что мы как раз двигаемся в этом направлении. Интуиция — это ведь по сути предсказание на основе паттернов и предыдущего опыта. И в этом смысле ИИ — это непредвзятый наблюдатель. Он в реальном времени анализирует поведение пользователя: что он смотрит, как долго задерживается на объявлениях, какие фильтры использует и как их комбинирует.
Часто человек сам не указывает в фильтрах важные для него параметры, но ИИ их «чувствует». Например, пользователь преимущественно открывает объявления с квартирами на пятом-шестом этаже в кирпичных домах — хотя нигде это не указал. Или он чаще смотрит объекты рядом с детсадами — и алгоритм начинает предлагать больше вариантов в таких районах.
Мы пошли еще дальше: начали анализировать фотографии. Сейчас обрабатываем более 2000 параметров — тип ремонта, мебель, качество отделки, вид санузла и так далее. Если пользователь чаще смотрит квартиры в стиле так называемого, «казахского барокко», ИИ это фиксирует и начинает рекомендовать похожие интерьеры — даже если сам пользователь это не осознает.
Это уже граничит с интуицией: понять, какая фотография «зацепила», и на основе этого выстроить рекомендации. И результаты подтверждают эффективность: если раньше пользователь в среднем просматривал 5 объявлений, то с включенной рекомендательной системой — до 20.
— Подведем итог. Где ИИ показывает максимальную эффективность по сравнению с риелтором? А где, наоборот, человек незаменим?
— ИИ лучше справляется с задачами, которые лежат в плоскости алгоритмов — это работа с большими объемами данных, кластеризация, подбор аудиторий, таргетинг, реклама. Все, что требует много рутинных действий и анализа — здесь ИИ эффективнее и быстрее.
Но когда дело доходит до эмоций, личного контакта и особенно юридических нюансов — здесь человек незаменим. Грамотный риелтор знает подводные камни, может распознать, когда продавец что-то умалчивает. Да, некоторые вещи можно автоматизировать: например, проверку на обременения, анализ техпаспорта, даже наличие балкона по фото. Но если информация скрыта — только опытный агент может это заметить и предотвратить риски.
Поэтому в идеале — это союз. ИИ берет на себя сложную аналитику, а человек — на себя все, что требует эмпатию и юридической точности.
— Как вы думаете, риелтор как профессия со временем исчезнет? Или она просто сильно трансформируется, и останутся только те, кто умеет работать с ИИ?
— Есть отличная фраза: искусственный интеллект не заменит человека — человека заменит другой человек, который использует искусственный интеллект.
Специалист по недвижимости должен эволюционировать. Уже сейчас риелтору нужно научиться интерпретировать аналитику, быстро работать с заинтересованной аудиторией и быть настоящим советником, а не просто человеком, который открывает двери на показах. Мы, в свою очередь, будем усиливать его инструменты, делать его работу эффективнее.
Фото: pexels
Конечно, есть и те, кто могут сами продать свою недвижимость — у них есть время и желание. И здесь ИИ поможет им напрямую, без посредников. Но по нашему опыту все больше людей говорят: найдите мне риелтора, я передам ключи — пусть он занимается.
Агенты останутся, просто им нужно быстро адаптироваться. Как и всем — программистам, журналистам, даже врачам. Мир меняется, и тем, кто работает с людьми и данными, особенно важно идти в ногу со временем.
Вам может быть интересно
Запустил по приколу, а потом сделал бизнесом. Как москвич открыл сеть коливингов в Алматы
