Ваш магазин или салон на первом этаже могут признать незаконным, если этого не сделать

Переоборудование квартир на первых этажах под магазины, аптеки или салоны - очень распространенная практика в Казахстане. Однако далеко не всегда такие помещения являются коммерческой недвижимостью по документам - и это очень плохо. Digital Business разобрался, как все устроено с юридической точки зрения и что важно знать заранее, чтобы не попасть на большие штрафы.

Вывод из жилого фонда

Это основа основ. Чтобы использовать квартиру для бизнеса, ее нужно официально перевести в нежилой фонд. Это требование появилось в 2019 году, но почему-то многие (особенно владельцы старых магазинчиков) его активно игнорируют. Смотрим статью 18 закона «О жилищных отношениях». Раньше согласие госорганов не требовалось, а вот теперь без него никуда. Можно хоть увешать входную группу баннерами, вывесками и крыльцо построить - без этой бумажки помещение останется жилым, даже если в нем давно открыт магазин.

Вам могут отказать

Вывод квартиры в нежилой фонд невозможен:

• в панельных домах (дом серии 158), где перепланировка ограничена (особенно в сейсмоопасных районах);
• если окна квартиры выходят только во двор - власти стараются не допускать «уплотнения» жилого пространства;
• если проект дома не предусматривает наличие коммерции;
• если против соседи и не дают письменное согласие;
• если нарушаются строительные нормы (например, по инженерным сетям или сейсмостойкости);
• если затрагиваются так называемые «красные линии» — зоны между домами и дорогами, определенные генпланом.

В таких случаях перевод в нежилой фонд практически невозможен.

Где шансы выше

Вероятность одобрения выше в кирпичных и монолитных домах, особенно если они построены после 1980-х годов. Важно, чтобы квартира имела окна на улицу и возможность оборудовать отдельный вход. В отдельных случаях допускается переоборудование квартир с балконом - при условии, что сохраняется подоконная часть.

Как проходит процедура

Вам придется пройти сразу 9 этапов - будет сложно:

1. Уточнение возможности перевода у районного архитектора;
2. Получение заключения от сейсмолога (если необходимо);
3. Заказ архитектурно-планировочного задания и топосъемки (доступно через портал Egov);
4. Сбор нотариально заверенных согласий соседей;
5. Разработка проекта переоборудования и его согласование;
6. Уведомление архитектуры о начале работ;
7. Оформление акта приёмки после завершения работ;
8. Выкуп или аренда части земли у акимата (если требуется);
9. Регистрация помещения как нежилого в органах юстиции.

Только после прохождения всех этапов квартира становится юридически коммерческим помещением.

Подводный камень

Если квартира была официально переведена в нежилой фонд, то при продаже она уже считается коммерческой недвижимостью. А согласно ст. 330 и 331 Налогового кодекса, доход от прироста стоимости (разница между ценой покупки и продажи) облагается индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%.

Перед покупкой квартиры под бизнес

Перед тем как покупать квартиру на первом этаже с планами открыть бизнес, необходимо убедиться, что ее можно перевести в нежилой фонд. Без этого помещение останется жилым, и бизнес может оказаться вне закона. Проверку можно провести самостоятельно или через специализированные юридические компании.

Может быть интересно:

Работать на себя в Казахстане можно будет без ИП, но есть пара нюансов