Эксперт рассказал, почему жилье дешевеет летом и как на этом заработать

Freedom Broker

О редакции

Недвижимость

Дата публикации: 23.05.2025, 08:56

2025-05-23T08:56:43+05:00

Текст: Ади Туркаев

Рынки недвижимости, в том числе Казахстана, подвержены четкой сезонности: пик активности приходится на декабрь, а летние месяцы характеризуются значительным спадом продаж. В Казахстане в июле-августе объем сделок в некоторых сегментах сокращается аж на 20-40%.

Поговорили с экспертом Виталием Шалаевым, какое жилье дешевеет летом сильнее всего, какие скидки можно получить и что делать тому, кто намерен приобрести квартиру в сезон просадки цен.

Эксперт

Виталий Шалаев — управляющий директор агентства недвижимости Arbat Real Estate с 20-летним опытом работы в сфере недвижимости, в том числе на рынках Испании, Турции, России и Казахстана.

Циклы на рынке: когда и как меняется активность сделок

На рынке недвижимости есть ярко выраженная сезонность. Активный период продаж начинается примерно с 15 сентября — после начала учебного года и завершения затрат на школу. С этого времени рынок постепенно разгоняется, и пик активности приходится на вторую половину декабря. Для многих покупателей это личный вызов — успеть купить квартиру «в этом году». Те, кто не успевает завершить сделку в декабре, часто делают это в январе.

Во второй половине января и до середины февраля наступает «мертвый сезон» — период минимальных продаж. Весной (март, апрель, май) рынок оживает: стоимость квадратного метра начинает постепенно расти. А вот с июня объем сделок снижается, и в июле обычно наблюдается минимум продаж. Эта фаза длится до середины августа, после чего цикл повторяется.

Хотя такие колебания повторялись годами, в последние несколько лет сезонность стала менее предсказуемой. На рынок повлияли внешние факторы — рост курса доллара и землетрясения в Алматы. Несмотря на это, базовые фазы роста и спада активности сохраняются.

Почему лето — самый слабый сезон

Лето — сезон отпусков. Часть потенциальных покупателей уезжает отдыхать, что приводит к снижению спроса. Продавцы фиксируют меньше звонков и показов, особенно на вторичном рынке. Это вызывает тревожность, и те, кому нужно срочно выйти в кэш, начинают снижать цены.

Снижение спроса в июле и августе ведет к краткосрочной просадке цен на 5–7%.

Кто сильнее всего чувствует просадку

Наиболее чувствителен к летнему затишью сегмент элитной недвижимости. Целевая аудитория таких объектов — состоятельные покупатели, рассматривающие жилье стоимостью от 250 млн тенге и выше. Эта категория потребителей, как правило, уезжает за границу на продолжительный отдых в период с июня по август. В результате объемы сделок в элитном сегменте в это время заметно сокращаются.

При этом характерной чертой данного сегмента является инертность со стороны продавцов. Несмотря на снижение спроса, владельцы элитных объектов редко идут на уступки в цене. Они предпочитают выжидать, рассчитывая на возвращение потенциальных покупателей после отпускного сезона. Такая стратегия способствует удержанию цен, но одновременно усиливает временный застой на рынке.

Новостройки и вторичный рынок

На первичном и вторичном рынках летом также фиксируется спад покупательской активности, но по иным причинам. У основной массы покупателей летом изменяются приоритеты: внимание смещается на расходы, связанные с отпуском, переездом, подготовкой детей к новому учебному году или поступлением в вузы. В условиях роста сезонных расходов уровень готовности к крупным инвестициям, включая покупку жилья, закономерно снижается.

Дополнительным фактором становится реакция со стороны продавцов. Многие из них, находясь в тех же бытовых и семейных обстоятельствах, временно снимают объекты с продажи. В результате на рынке одновременно наблюдается снижение как спроса, так и предложения. Это создает ситуацию, при которой даже мотивированные покупатели сталкиваются с ограниченным выбором и откладывают решение о приобретении недвижимости до осени.

СТАТИСТИКА (по данным открытых источников и риелторских агентств)

В июле–августе в крупных городах Казахстана объем сделок падает на 20–40% по сравнению с весной или осенью;

В новостройках доля бронирований снижается на 25–30%, а реальные сделки — еще сильнее, так как брони не всегда доходят до покупки;

Вторичный рынок: количество новых предложений сокращается на 10–15%, просмотров меньше на 30–40%, особенно в ценовом сегменте до 200 тысяч долларов.

Что делать продавцам летом?

Первое, с чего необходимо начать, — это корректная оценка стоимости объекта относительно аналогичных предложений. Сделать это можно с помощью популярных агрегаторов недвижимости, таких как Крыша. Алгоритм действий следующий:

Выберите конкретный жилой комплекс (если речь о новостройке) или определенную локацию (для вторичного жилья);

Проанализируйте количество актуальных объявлений;

Сравните заявленные цены;

Обратите внимание на те объекты, которые долго не продаются — они, скорее всего, переоценены.

Эта информация поможет понять, в каком ценовом диапазоне движется рынок и насколько ваше предложение вписывается в общую картину.

Следующий шаг — практическое изучение ценовой гибкости конкурентов. Позвоните по аналогичным объявлениям и поинтересуйтесь у продавцов, насколько они готовы уступить в цене. Как правило, торгуясь по телефону, продавец готов снизить цену на 2-3 %, а вот уже при личной встрече величина дисконта в случае реальной сделки доходит до 5-7%.

После того, как вы получили картину текущего состояния рынка и оценили потенциал торга, нужно задать себе ключевой вопрос: насколько срочно вам необходима продажа? Если деньги нужны в ближайшее время (например, для покупки другого объекта, решения финансовых задач, переезда и т. д.), имеет смысл установить предельно максимальную цену и быть готовым к торгу.

Если же время терпит и продажа не критична — разумно дождаться осени, когда спрос традиционно восстанавливается, а вместе с ним возвращается и возможность продать квартиру по более высокой цене.

Что делать покупателям?

Если мы говорим о покупке квартиры для себя, то после анализа рынка, когда вы выяснили среднюю цену объекта и он вам понравился, нужно поторговаться. И если цена рыночная, и объект вам прямо «запал», то независимо от того, дали скидку или нет — покупайте. Хороших квартир мало.

Если работаете с риелторами

Если вы наняли риелтора, но уже месяц от него нет никакой обратной связи — позвоните и узнайте, как идут дела.

Уточните, какие действия он предпринял для того, чтобы продвинуть вашу квартиру. Если ответ вас не удовлетворил, ищите компанию, которая использует максимальное количество маркетинговых каналов и сотрудники которой сами звонят вам раз в 1–2 недели и сообщают о текущих результатах.

Потому что если стоит задача продать жилье с учетом стагнации рынка (а она наблюдается), необходимо использовать максимальное количество маркетинговых инструментов.