Эксперт рассказал, какие изменения происходят в гостиничном бизнесе Казахстана

Обсудили с Максимом Никитюком, руководителем департамента консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan, как изменилась динамика притока иностранных туристов после пандемии и какие перспективы это открывает для гостиничного сектора. Выяснили также, с какой скоростью развивается рынок апарт-отелей и есть ли у него потенциал потеснить сегмент посуточной аренды жилой недвижимости.

«Основными странами-источниками туризма для Казахстана являются Россия, Китай и Индия»

— Как вы оцениваете текущую обеспеченность Казахстана гостиничными номерами, особенно в крупных городах, таких как Алматы и Астана? Какие факторы влияют на этот показатель?

— Рынок гостиничной недвижимости в Казахстане остается одним из наиболее динамично развивающихся и востребованных сегментов коммерческой недвижимости. Об этом свидетельствует устойчивый рост спроса на размещение в гостиницах, а также активное развитие новых проектов и увеличение объемов планируемого ввода в эксплуатацию гостиничных объектов.

Несмотря на то, что гостиничный сегмент оказался одним из наиболее пострадавших от последствий пандемии, восстановление рынка произошло в достаточно сжатые сроки. Уже в 2022 году ключевые показатели превысили допандемийный уровень, а в 2023 году объем услуг, оказанных средствами размещения в Казахстане, в некоторых случаях превысил уровни 2019 года почти в два раза, что демонстрирует значительный рост и восстановление отрасли.

Одним из основных факторов роста является увеличение туристического потока, в первую очередь в Алматы. Основными странами-источниками туризма для Казахстана являются Россия, Китай и Индия. На долю этих государств приходится около половины всех въездных туристов. Основным драйвером роста туризма из Китая и Индии является введение безвизовых режимов с этими странами в 2022-2023 годах. Помимо туристического потока, в крупных городах Казахстана, таких как Алматы, Астана и Шымкент, наблюдается рост числа деловых и профессиональных поездок. Так, в 2024 году доля резидентов, прибывающих в деловых целях, составила 36% в Алматы и 32% в Астане.

Всего с 2019 по 2024 год количество обслуженных в местах размещения посетителей в Казахстане выросло на 45%, до 9 млн. человек, четверть из них пришлось на Алматы (2.3 млн. человек), Астану посетило 16% всех посетителей (1.5 млн человек).

«Это может привести к перераспределению спроса в сторону апарт-отелей»

— В последние годы наблюдается рост числа апарт-отелей в Казахстане. Почему они становятся все популярнее? В чем их преимущества для инвесторов и гостей, и как это отражается на традиционных отелях и рынке посуточной аренды?

— Рынок апарт-отелей — относительно новое явление на рынке отельной недвижимости. Здесь есть возможность инвестиций от 1 кв. м., хотя модель вложения в отдельные юниты куда более распространена в Казахстане.

Для гостей апарт-отели привлекательны своей уникальной концепцией, которая совмещает автономность и приватность отдельных квартир и отельный уровень сервиса.

В целом они занимают свою нишу в ценовом сегменте между традиционными гостиницами и квартирами. Рынок посуточной аренды, особенно в сегменте дорогих объектов, может столкнуться с конкуренцией от апарт-отелей в краткосрочной перспективе. Это может привести к перераспределению спроса в сторону апарт-отелей, что особенно заметно в крупных городах, где рынок дорогих квартир насыщен.

— Какова сегодня инвестиционная привлекательность гостиничного рынка Казахстана? Какие сегменты наиболее перспективны для вложений?

— Рынок гостиничной недвижимости представляет собой весьма привлекательную сферу для инвестиций. По сравнению с традиционными сегментами коммерческой недвижимости — складами и офисами — срок окупаемости отельных проектов, как правило, выше. Но рост туристического и делового потока делает этот сегмент все более востребованным. Так, согласно данным акимата Алматы, в городе реализуется около 40 отельных проектов общей емкостью более 5,6 тысяч номеров, из которых 10 объектов планируется открыть в 2025 году. При реализации всего объема запланированных отелей номерной фонд Алматы может вырасти в 1,5 раза.

«Проекты отелей международных сетей выглядят более привлекательными»

— При росте цен на недвижимость и строительство, как изменяется структура затрат и рентабельность гостиничных проектов? Какие стратегии позволяют сохранять прибыльность?

— Рынок коммерческой недвижимости довольно чувствителен к инфляционным процессам. Мы можем наблюдать рост динамики цен на строительные материалы, что давит на потенциальный объем капитальных затрат в отельных проектах. Однако рост спроса на данный момент покрывает рост затрат.

Мы выделяем несколько факторов, которые помогут владельцам отелей поддерживать прибыльность своих объектов. Прежде всего, важно сохранять конкурентоспособность на фоне растущего предложения. В таких условиях успешными становятся отели с четко разработанной концепцией и маркетинговой стратегией. Отели, которые активно используют различные каналы привлечения гостей, будут выигрывать в долгосрочной перспективе.

Исходя из этого, проекты отелей международных сетей выглядят более привлекательными. Эти бренды обладают четкой маркетинговой стратегией, отработанными операционными процессами и лояльной аудиторией. Кроме того, международные сети часто имеют развитые программы лояльности, что способствует привлечению и удержанию клиентов.

В последние годы наблюдается рост интереса к проектам многофункциональных комплексов (МФК), в состав которых входят гостиницы. Такие проекты позволяют сбалансировать инвестиционную нагрузку: гостиничные объекты, как правило, сочетаются с видами недвижимости, имеющими более короткий срок окупаемости — например, с жилыми помещениями или апартаментами. Также популярны варианты интеграции в проект отелей и офисные пространства. Такой тип проектов позволяет оптимизировать срок возвратности вложенных средств.

— Какое будущее у гостиничного рынка Казахстана в ближайшие 5–10 лет? Какие тенденции будут определять его развитие, и как к ним следует готовиться?

— В перспективе 5-10 лет отельный рынок Казахстана будет значительно развиваться. Мы видим долгосрочную тенденцию увеличения туристического потока как из ближнего зарубежья, так из крупных западных стран. Так, американское медиа CNN включило Алматы в число 25 лучших направлений, которые стоит посетить в 2025 году.

Мы также наблюдаем рост интереса посетителей к уникальным форматам размещения, таким как бутик-отели, эко-отели, глэмпинги и другие, особенно в природных локациях. Зарубежные туристы проявляют особый интерес к объектам с этнической направленностью.

За последнее десятилетие Алматы демонстрирует устойчивый рост в сегменте делового туризма и проведения крупномасштабных мероприятий. Город зарекомендовал себя как ведущий деловой центр Центральной Азии, что подтверждается динамикой проведения значимых бизнес-событий.

В тему

10 ключевых трендов рынка недвижимости в Казахстане