10 ключевых трендов рынка недвижимости в Казахстане

В Алматы прошел ежегодный XVI Съезд риэлторов Казахстана. Эксперты обсудили ключевые, по их мнению, темы рынка недвижимости. Записали самое главное и рассказываем вам про тренды и факты.

1. Конец эпохи классических риелторов

В ближайшие годы на рынок недвижимости Казахстана выйдут несколько новых сервисов, которые намерены конкурировать с Krisha.kz. По словам риелтора и международного эксперта Льва Тетина, в 2026 году на рынок выйдет «Яндекс Недвижимость», а компания 2GIS, работающая в России как агрегатор недвижимости, планирует запустить аналогичный продукт в Казахстане к 2026-2027 годам.

Кроме того, в течение нескольких месяцев  этого года стартует OQO — проект самого Тетина, использующий ИИ для оценки и рейтинга недвижимости. К концу 2025-го ожидается запуск еще одного крупного цифрового сервиса, который позволит обходиться без риелторов и нотариусов.

2. Позитивная динамика после спада

По словам эксперта Льва Тетина, пик спроса на рынке недвижимости Казахстана пришелся на 2021 год, когда благодаря изъятию излишков пенсионных накоплений было заключено рекордное число сделок - 606 тысяч, что эквивалентно примерно 40 млн кв. м жилья. В следующие два года рынок переживал спад, но 2024 год, по его оценке, стал переломным: количество сделок выросло до 433 тысяч — на 17% больше по сравнению с 2023 годом.

Лев Тетин

Тетин считает, что это свидетельствует о восстановлении потребительской активности и формировании устойчивого спроса. По его прогнозу, год завершится на уровне 415-420 тысяч сделок, что подтверждает возвращение рынка к более предсказуемому ритму.

3. Двухкомнатные квартиры лидируют в продажах

По данным Krisha.kz, наиболее востребованным сегментом на рынке недвижимости Казахстана остаются двухкомнатные квартиры площадью 41-60 кв. м. Как сообщил руководитель отдела продаж сервиса Имран Османов, в период с октября 2024 по март 2025 года средний срок их продажи составил около 78 дней, что указывает на устойчивый спрос в этом ценовом и планировочном диапазоне.

4. Что и за сколько приобретают казахстанцы

По данным портала Krisha, популярность квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

• 1-комнатные квартиры

  Цена: от 19 до 27 млн тенге

  Площадь: 32-41 кв. м

  Локация: преимущественно Ауэзовский район

• 2-комнатные квартиры

  Цена: от 27,5 до 44 млн тенге

  Площадь: 45-60 кв. м

  Локация: Бостандыкский район

• 3-комнатные квартиры

  Цена: от 37 до 69 млн тенге

  Площадь: 65-91 кв. м

  Локация: Бостандыкский район

• 4-комнатные квартиры

  Цена: от 61,5 до 123 млн тенге

  Площадь: 93-145 кв. м

  Локация: Бостандыкский район

Данные рассчитывались с 1 октября 2024 года по 31 марта 2025 года.

5. Самые продаваемые районы Алматы

Фото: Krisha.kz

Что касается географии спроса, то в Алматы лидирующие позиции по-прежнему занимает Бостандыкский район, отметил Имран Османов. Однако, как говорят аналитики, постепенно растет интерес и к Ауэзовскому району, особенно к его спальным кварталам. По ценовому сегменту основной покупательский интерес сосредоточен в диапазоне от 25 до 46 млн тенге, в то время как на рынке новостроек наиболее активный спрос фиксируется в пределах от 25 до 35 млн тенге.

6. Борьба с фейковыми объявлениями

Риелторы рассказали о проблеме фейковых объявлений на платформе Krisha.kz. Некоторые нечестные коллеги размещают поддельные объявления о продаже квартир рядом с объектом своего клиента, чтобы искусственно снизить цену на реальное жилье. Это помогает им убедить продавца снизить цену и продать квартиру быстрее, но создает проблемы для покупателей.

Чтобы бороться с мошенниками, компания Krisha.kz внедрила искусственный интеллект, который помогает находить фальшивые объявления. Также были добавлены дополнительные меры проверки, такие как фотоидентификация и проверка документов. Эти шаги делают рынок недвижимости более прозрачным, хотя мошенники продолжают искать новые способы обмана.

7. Влияние ипотеки на доступность жилья

С ростом цен на жилье доступных квартир в популярных ценовых сегментах становится все меньше. Особенно остро это ощущается в крупных городах, таких как Алматы и Астана, где покупка недвижимости все чаще невозможна без ипотечного финансирования. В Алматы, по последним данным, насчитывается около 530 тысяч квартир и 137 тысяч домов, и на этом фоне спрос значительно превышает предложение в сегменте «доступного» жилья.

Руководитель отдела продаж Krisha Имран Османов

«Ипотека сейчас имеет очень важную часть фактически в любой сделке. Объемы выдачи ипотеки в декабре соответствуют количеству сделок купли-продажи. То есть было 50 тыс. сделок на 273 млрд тенге. С ростом выдачи ипотеки будет совершаться больше сделок. А в таких городах, как Алматы и Астана, большинству требуется финансовое плечо в виде ипотеки, так как не у всех хватает средств приобрести недвижимость за наличный расчет. Рынок сейчас развивается больше в сторону ипотечных программ для первичнки, но мы ждем, чтобы были возможности и для вторички», — отметил Имран Османов.

8. Период стагнации на рынке

С мая прошлого года рынок недвижимости в Казахстане находится в состоянии стагнации: цены и активность практически не меняются. Как объяснила эксперт Нина Лукьяненко, сейчас экономика страны застряла между спадом и восстановлением.Резкое падение прошло, но начать расти пока не может.

Государство пытается сдержать рост цен, повышает налоги и процентные ставки по кредитам. Эти меры направлены на то, чтобы люди меньше тратили и снижался общий спрос. Что в свою очередь нужно для того, чтобы в будущем экономика смогла перейти к более устойчивому росту. Но пока рынок реагирует на это замедлением и осторожностью.

9. Государственная поддержка напрямую влияет на цены

Такж,е по словам Нины Лукьяненко, главную роль в формировании цен на недвижимость играет не количество объявлений частников, а именно платежеспособный спрос, то есть, сколько люди реально готовы заплатить. Любая государственная поддержка, будь то субсидии или возможность использовать пенсионные накопления, напрямую влияет на цены. Так, программа с ЕНПФ неожиданно вызвала резкий рост стоимости жилья, рынок отреагировал мгновенно.

Советник президента саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко

При этом, как подчеркивает эксперт, вопреки общему впечатлению цены сейчас не растут. «Не совсем понятно, откуда берется статистика и как делаются выводы о подорожании жилья», — говорит Лукьяненко, отмечая разрыв между реальными сделками и тем, что публикуется в официальных источниках.

10. Необходимость развития строительства в регионах

«В прошлом году около 60% всех введенных в эксплуатацию квартир в Казахстане были построены в Астане. Однако мы бы хотели видеть развитие жилищного строительства и в других городах страны. Этот посыл был озвучен и на нашей недавней конференции, посвященной новостройкам. Мы подчеркнули важность расширения строительства за пределами столицы»,- считает Имран Омаров.

По его мнению, в других городах люди имеют деньги на счетах в Отбасы банке и готовы приобрести жилье. Однако на данный момент они сталкиваются с проблемой недостаточного предложения жилья в этих регионах. Этот фактор остается ключевым в вопросе развития рынка недвижимости вне крупных мегаполисов.

Вам может быть интересно

Правда о работе флиппера: алматинка рассказала, сколько зарабатывает на перепродаже квартир