Еще больше ТРЦ в Астане и Алматы? Эксперт рассказал, выгодно ли инвестировать в торговую недвижимость

Digital Business Finance продолжает цикл статей о недвижимости Казахстана. В этом материале поговорили с консультантом компании Colliers Kazakhstan Али Орынбаевым о ситуации на рынке торговой недвижимости, дефиците качественных торговых площадей и стоимости аренды в ТРЦ Алматы и Астаны.

«Рынок еще далек от насыщения»

— Что сейчас происходит с торговыми площадями в ТРЦ Алматы и Астаны? Как за последние пару лет изменились спрос и предложение?

— Сегодня в Алматы и Астане мы наблюдаем устойчивый дефицит качественных торговых площадей. Причем спрос на них продолжает расти, зачастую опережая ввод новых объектов. Это связано как с постепенным ростом реальных доходов населения (по данным Бюро национальной статистики РК), так и с изменением структуры потребления. То есть покупатели становятся более целенаправленными — в первую очередь они приходят в ТРЦ за покупками, а не ради досуга. Это четко отражает изменения в их потребительском поведении.

Согласно исследованию United Research Technologies Group, около 38% респондентов приобретают одежду и обувь, 22% посещают развлекательные зоны, еще 17% — заведения общественного питания. Примерно 13% используют ТРЦ в качестве пространства для прогулок, 17% идут в кино, 5% совершают покупки электроники и техники, и около 5% — бытовых товаров. При этом потребительский спрос остается волатильным, а также подвержен сезонным изменениям. Это требует от торговых центров гибкости в управлении и адаптации концепции к меняющимся ожиданиям аудитории.

Что касается предложений, то они также увеличиваются, но более умеренными темпами. При этом темпы роста онлайн-торговли оказывают ощутимое влияние на формат ритейла, вынуждая владельцев ТРЦ внедрять цифровые решения и гибкие модели взаимодействия с арендаторами.

— Что с дефицитом торговых площадей в ТРЦ? Сколько новых центров нужно Алматы и Астане, чтобы закрыть спрос?

— Если говорить о количестве торговых площадей на душу населения, то Казахстан пока существенно отстает от международных стандартов. Например, в Алматы на тысячу человек приходится всего 390 кв. м, в Астане — около 276 кв. м. Для сравнения: в Варшаве этот показатель достигает 823 кв. м, в Москве — 444 кв. м, а в Париже — 443 кв. м. Эти цифры говорят о наличии потенциала для дальнейшего развития, особенно в сегменте качественных торговых центров.

С точки зрения общего объема качественных торговых площадей (GLA), Алматы располагает 912 417 кв. м, Астана — около 400 тысяч кв. м. В Москве же этот показатель превышает 5,4 млн кв. м, а в Париже — 4,7 млн кв. м. Это также подтверждает, что рынок еще далек от насыщения, однако дальнейшее развитие должно учитывать покупательную способность и структуру расходов казахстанцев.

— Какая средняя стоимость аренды квадратного метра в ТРЦ Алматы и Астаны? Как изменились ставки для бутиков за последние годы и что стоит за этим ростом цен?

— Определить среднюю арендную ставку непросто, так как условия сильно варьируются. В целом цена зависит от множества факторов: формата торговой точки и ее площади, способности бутика генерировать трафик, его расположения внутри торгового центра и уровня технических требований.

Разница в стоимости аренды может быть значительной: например, бутик на втором этаже нередко обходится на 30–40% дешевле, чем аналогичный на первом этаже, если у него нет отдельного входа.

Фото: dnt.kz

Кроме того, на стоимость влияет наличие переменной части аренды в виде процента от товарооборота. Так, например, в качественных ТРЦ все чаще используется модель, при которой арендатор платит не только фиксированную сумму, но и процент от выручки. Такая система позволяет девелоперу участвовать в доходе арендатора и одновременно разделять с ним операционные риски, что стимулирует оператора ТРЦ активно работать с трафиком, улучшать клиентский опыт и повышать эффективность арендаторов.

При этом рост арендных ставок в последние годы объясняется не только, как я уже говорил, дефицитом качественных торговых площадей, но и удорожанием строительства, эксплуатационных расходов и общего уровня инфляционного давления в экономике.

«Повышение ставок чаще приводит к сокращению маржи ритейлера»

— Назовите три самых дорогих ТРЦ с точки зрения арендной платы?

— Среди наиболее дорогих и престижных ТРЦ можно выделить Esentai Mall, Dostyk Plaza и MEGA в Алматы. Эти объекты характеризуются высокой проходимостью, премиальной концепцией и наличием международных брендов.

— При дефиците площадей и высокой ставке аренды можете ли вы назвать, какой процент этих расходов в среднем закладывается в цену товара?

— В большинстве случаев арендные расходы закладываются в себестоимость товаров, но степень их влияния зависит от эластичности спроса. Например, на медикаменты, товары первой необходимости и другие неэластичные продукты рост аренды влияет напрямую — цены для потребителей увеличиваются.

Фото: Крыша

В случае с эластичными товарами, такими как одежда, обувь и аксессуары, повышение ставок чаще приводит к сокращению маржи ритейлера. В итоге стратегия ценообразования зависит от специфики магазина и его товарной политики.

«Дефицит площадей не гарантирует автоматически высокую доходность инвесторам»

— Насколько сегодня выгодно инвестировать в торговую недвижимость? Можно ли выгодно вложиться при дефиците площадей?

— Интерес к торговой недвижимости в Казахстане остается стабильно высоким. Уровень вакантности в ТРЦ и стрит-ритейле стремится к нулю, что подтверждает устойчивый спрос со стороны арендаторов. Однако важно понимать, что этот рынок довольно сложный и требует гибкого, профессионального подхода.

Покупательские предпочтения продолжают меняться, что предъявляет новые требования к позиционированию объектов и формированию сбалансированного tenant-mix (состава арендаторов ТРЦ). При этом дефицит качественных площадей не гарантирует автоматически высокую доходность инвесторам. Успех проекта в Алматы и Астане зависит от множества факторов — от концепции торгового центра до качества операционного управления.

— На какие ключевые критерии нужно смотреть ритейлерам при выборе ТРЦ?

— При выборе торгового центра для своего бутика ритейлерам стоит обратить внимание на несколько важных факторов:

• уровень трафика посетителей;
• профиль целевой аудитории и соответствие ее доходов среднему чеку;
• соответствие концепции ТРЦ позиционированию бренда;
• качество общего набора арендаторов (tenant-mix);
• дизайн и состояние помещений;
• удобство логистики для поставок;
• наличие современной цифровой инфраструктуры.

Современные ритейлеры перед принятием решения все чаще запрашивают детальную аналитику посещаемости, инструменты для повышения конверсии покупателей и гибкие условия аренды помещений.

Фото: dostykplaza.kz

— Как будет развиваться рынок торговой недвижимости в Алматы и Астане в ближайшие 1–2 года?

— В краткосрочной перспективе, в течение 1–2 лет, ожидается сохранение положительной динамики в сегменте торговой недвижимости. Особенно активным будет развитие бутиков в рамках торговых центров. Ключевой задачей для ритейлеров станет адаптация к новым форматам потребления: омниканальность, гибкие форматы магазинов, интеграция с e-commerce.

В тему

Эксперт рассказал, как заработать на недвижимости в Казахстане в 2025 году