Нужна недвижимость, которая реально принесет доход? Эксперт дал практические советы

Сложности с ипотечными программами, изменения в законодательстве и экономическая нестабильность могут существенно повлиять на рынок недвижимости в 2025 году. Эксперт по недвижимости Сергей Москаленко поделился с digitalbusiness.kz своим практическим опытом, рассказал о текущем состоянии рынка недвижимости в Казахстане и за рубежом, а также подсказал, куда выгоднее вкладывать в 2025 году.

Казахстан

На сегодняшний день ипотечные программы с низкой процентной ставкой в Казахстане практически отсутствуют, а требования к заемщикам сильно ужесточили, подчеркивает наш собеседник.

— В Казахстане высокий первоначальный взнос — от 20 до 50%. Малое количество предложений готового жилья под ключ (с ремонтом, мебелью и бытовой техникой) от застройщика. Высокий уровень инфляции и девальвация не позволяют среднестатистическому казахстанцу накопить необходимую сумму первоначального взноса из-за постоянного роста стоимости квадратного метра.

.РекламаКонтактыО редакции

Налоговая система пока лояльна по отношению к аренде: 1% по патенту, 3% по ИП, 10% — с разницы суммы перепродажи в течение года. Пока неясно, как поведет себя рынок в новых условиях (новый Налоговый кодекс) с отменой патентной системы и снижением порога по НДС.
Хотя стоимость аренды в мегаполисах считается завышенной, за счет высокой стоимости жилья годовая доходность не превышает 5–8%, при этом ставка по депозитам — больше 15%, — объясняет наш собеседник.

Вывод

В Казахстане есть проблема с высокими первоначальными взносами и ограниченным количеством готового жилья. Высокая инфляция и девальвация затрудняют накопление на взнос, а доходность от аренды в мегаполисах остается низкой из-за завышенных цен. Налоговая система пока лояльна, но с изменениями в Налоговом кодексе рынок может испытать дополнительные изменения.

Турция

Сергей Москаленко подчеркивает, что интерес инвесторов к недвижимости Турции заметно снизился в 2023 году из-за изменений в законах страны. И вот что произошло:

— Порог для получения ВНЖ по инвестициям был увеличен до 200 тыс. евро (ранее 75 тыс. евро). Ужесточены требования к сдаче недвижимости в краткосрочную аренду до 90 дней — теперь требуется согласие всех жильцов дома. Введены запреты на получение ВНЖ по недвижимости в некоторых районах курортных городов. Наблюдаются массовые отказы в выдаче и продлении ВНЖ по туристическим и трудовым визам.

Срок пребывания в стране ограничен 90 днями в год. Доход от аренды и перепродажи недвижимости в евро. Налог на оформление недвижимости составляет 7%, — резюмирует Сергей Москаленко.

Вывод

Покупать недвижимость в Турции сейчас инвестиционно не выгодно.

ОАЭ

Рынок недвижимости в Дубае перегрет: предлагаются только первичные объекты, в то время как вторичный рынок практически отсутствует, говорит наш собеседник.

— Квартиру купить можно, но продать затем крайне сложно. Налог на покупку недвижимости составляет 5%. Абу-Даби ранее считался эмиратом, ориентированным только на местных жителей, и недвижимость была недоступна для покупки иностранцами. Однако сейчас Абу-Даби взял курс на развитие инвестиционного туризма. Налог на покупку недвижимости — 3%. Рассрочка до ключей с выплатой 50-60%. Остаток можно оформить в ипотеку под 3–4% для иностранцев и погашать за счет дохода от аренды. Кстати, арендная плата взимается сразу за год вперед. Курс дирхама к доллару остается стабильно неизменным уже более 30 лет, — объяснил Москаленко.

Вывод

Абу-Даби становится привлекательным для иностранных инвесторов благодаря доступным условиям покупки недвижимости, рассрочке и стабильному курсу дирхама, что делает рынок более предсказуемым.

Грузия

А вот Грузия, по словам Сергея Москаленко, продолжает оставаться привлекательной для иностранных инвесторов благодаря свободному доступу к недвижимости и сравнительно низким ставкам по ипотечным кредитам.

— Тут полностью свободный доступ к покупке недвижимости для иностранцев. Стандартно — с первоначальным взносом 20% и рассрочкой до ключей. Однако можно найти проекты, где нулевой первоначальный взнос, рассрочка на 2–3 года с платежом 1% от суммы недвижимости в месяц и окончательным оформлением недвижимости через ипотеку (по рассрочке к ключам выплата составит 30%, что принимается банком в качестве первоначального взноса), а дальнейшие платежи по ипотеке осуществляются с арендного дохода.

Для оформления ипотеки достаточно иметь паспорт. Налог с аренды — 5%. Сделки с недвижимостью и аренда осуществляются в долларах. Свободный срок нахождения в стране — 365 дней в году. Иностранцы могут заниматься предпринимательской деятельностью, оформив ИП, где налог всего 1% с оборота. Есть еще один важный бонус: за инвестирование в недвижимость в Грузии 100 тыс. долларов можно получить ВНЖ, — рассказал Сергей Москаленко.

Вывод

Страна предлагает гибкие условия рассрочки и налоговые льготы для иностранных владельцев, что делает ее особенно интересной для тех, кто ищет стабильные и выгодные инвестиции в недвижимость за рубежом.

Это очень важно

— На фоне последних новостей, когда лидирующий застройщик ОАЭ объявил об инвестировании 6 млрд долларов в строительный сектор Грузии (а это годовой бюджет всей Грузии), цены на недвижимость могут резко пойти вверх, — предупредил собеседник Digital Business.

Может быть интересно:

Эксперт рассказала, как сейчас выгодно инвестировать в жилье в Казахстане