Риелтор рассказал, где самые дорогие земельные участки в Алматы и как в них инвестировать

Digital Business Finance продолжает цикл материалов о казахстанском рынке недвижимости. В первом выпуске поговорили о наиболее выгодных инвестициях в 2025 году. Во втором узнали, сколько зарабатывают флипперы. В третьем специалист по недвижимости Дамир Кулумбетов рассказал, какие участки земли в пригороде Алматы наиболее дорогие, как инвестировать в землю и насколько повысятся цены в ближайшие годы.

«Самые топовые земельные участки находятся в сторону Талгара»

— Дамир, насколько сегодня алматинцы хотят жить в доме с земельным участком? Какие факторы подталкивают их к переезду из города?

— Покупать хотят, но строить дом с нуля — нет. Стараются приобретать уже готовые объекты. При этом жить в собственном доме на своем участке становится среди горожан все более распространенной практикой. Особенно это было видно в прошлом году после двух землетрясений. Сразу заметно выросло количество сделок в области, особенно в направлении города Талгар. Люди либо продавали квартиры за низкую стоимость, либо меняли на дома. Продажи домов тогда выросли в разы.

Соответственно увеличилось число предложений по продаже жилья в городе. Я думаю, что половина тех, кто бросился покупать коттеджи в пригороде, приобретали их на свободные деньги. Другие выставили на продажу квартиры, которые располагались на последних этажах в высотках. Кроме того, сразу подключились перекупщики, которые купив жилье со скидкой держали их.

Если рассматривать динамику спроса среди обычных потребителей, то она повышается. Люди хотят жить на пригороде и из-за плохой экологии в Алматы. Причем покупают не только для постоянного проживания, но и как дачу.

— Какие пригородные районы продаются быстрее и где самые высокие цены?

—  Сегодня самые топовые земельные участки находятся в сторону города Талгар. То есть начиная от микрорайона Думан и дальше на восток. Во-первых, там красивые виды на горы. Во-вторых, уже проведены коммуникации и подъездные пути.

Фото: baigenews

А вот на запад, в сторону Каскелена, из-за рынка Алтын Орда и пробок на участки хоть и есть спрос, но не такой большой. Правда, сейчас в западном направлении пробивают проспект Абая и цены потихоньку начинают подрастать. Например, участки в поселке Абай несколько лет назад продавались по 2 млн тенге, а сейчас цена выросла в три раза.

— Что влияет на привлекательность земельного участка? И что делают инвесторы перед продажей?

—  Как и с городским жильем, самое важное — расположение, локация. Далее обязательны уже проведенные коммуникации. Потому что проводить газ и свет самому очень накладно.

Самая частая практика, когда инвесторы покупают большой участок земли и делят на маленькие по 5-6 соток. Затем подводят коммуникации, а именно газ, свет и продают. Иногда меняют назначение земли на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Но процесс это долгий. Продать за месяц 100 небольших участков не получится. Порой продажи занимают несколько лет. Но оно того стоит; можно получить прибыль до х3 и даже х5. Соответственно, в этот рынок вкладываются инвестиции, правда, пока меньше, чем в городскую недвижимость.

Конаев, Алатау и Алматы

— Растут ли цены на севере, в сторону Конаева? Ведь там строится новый город Алатау, в котором по генплану к 2050 году будут жить более 2 млн человек.

—  Конечно, строительство Алатау влияет на спрос. И, естественно, цены растут. Алматы уже растет в ту сторону. К примеру, построили район Gate City, вокруг которого вся земля выкуплена застройщиками. В своем блоге я делал обзор этого района. Сейчас там уже построены ЖК и достраивают инфраструктуру: дороги, школы, детские сады и т. д.

Город Алатау. Фото: asian24news.com

— А что с земельными участками в самом Алматы? Куда сегодня еще можно инвестировать?

—  Рынок участков в Алматы стабилен, особенно в элитных районах. Да, есть районы, в которых купить землю очень сложно, и спрос на них растет. Это микрорайон Нур Алатау, бывший совхоз Алатау, выше Аль-Фараби. Там осталось много советских каркасно-камышитовых домов 1950-х годов постройки, которые по нормам идут под снос.

Так вот, стоимость участков в Нур Алатау сегодня варьируется от 60 до 150 млн за 10 соток земли. И люди готовы покупать за такую цену, потому что проведены все коммуникации, есть прекрасные виды и проветриваемость. Я полагаю, что это самый благоприятный район для строительства частного дома сегодня.

Кроме того, в Алматы немало больших земельных участков в частной собственности. Они просто не светятся на рынке. Но они есть, владельцы держат их до лучших времен.

«Большому бизнесу нужны большие участки»

— Например, я хочу заработать на купле-продаже земельных участков. С какой суммы я могу начать инвестировать?

— Для того чтобы только купить, продать, снова купить, инвестиции могут быть минимальными. Не все участки измеряются гектарами, есть по несколько соток. Допустим, есть участок площадью 8 соток. Его можно разделить на два участка по 4 сотки, поменять назначение и продать. В таком случае инвестиции могут быть от 10–15 миллионов, в зависимости от локации и наличия коммуникаций.

Если сравнивать продажи квартир и участков, то разница в скорости окупаемости, то есть в скорости возврата денег. Как я уже говорил, участки придется продавать дольше. Зависит, конечно, от того, где ты его приобретешь и что ты с ним будешь делать. Но, по моему мнению, так как я занимаюсь также квартирами, квартиры продаются гораздо быстрее.

фото: Катерина Малама

— Какая средняя маржинальность на инвестициях в земельные участки?

— Трудно просчитать точно. Если мы берем земли в сторону Талгара, то люди, которые в советское время или в 1990-е получили там несколько гектаров, допустим, за 200 долларов, а сейчас продают — маржинальность для них измеряется десятками тысяч процентов. Собственно, они и продают землю застройщикам.

Пять лет назад мы реализовали большой проект в Алматинской области в районе Первомайских прудов. Сейчас там построено около 600 домов, а раньше было голое поле. Если в 2020 году участок стоил 3 млн тенге, то сейчас цены выросли в 2–3 раза.

Если говорить о больших деньгах, то продать землю крупным компаниям легко. Большому бизнесу нужны большие участки для строительства ЖК или коммерческой недвижимости.

— Ваш прогноз на ближайшие 3–5 лет: как будет развиваться рынок земельных участков с точки зрения инвестиций?

— Земля будет только дорожать. Вообще вся недвижимость будет дорожать. Да, временами цены будут стабилизироваться, но затем снова будут расти. Потому что будут дальше строиться города и поселки вокруг Алматы, которые, в свою очередь, также будут расти.

В тему

Правда о работе флиппера: алматинка рассказала, сколько зарабатывает на перепродаже квартир