Правда о работе флиппера: алматинка рассказала, сколько зарабатывает на перепродаже квартир
Digital Business Finance продолжает цикл материалов о казахстанском рынке недвижимости. В первом выпуске поговорили о наиболее выгодных инвестициях в 2025 году. В новой серии флиппер Ольга Медведева рассказала, почему она занялась флиппингом, какая здесь доходность и какие ниши ждут рынок в перспективе.
«Я заработала для компании 20 тысяч долларов»
Алматинка Ольга Медведева окончила факультет IT в Международной академии бизнеса. С первых курсов девушка начала подрабатывать в IT. Однако в то время на стремительно развивающемся рынке недвижимости можно было зарабатывать приличные деньги, не дожидаясь конца месяца. На последнем курсе Ольга перешла в агентство недвижимости. Получив гонорар за первую сделку, она почувствовала, что это работа, которую искала. Проработала год и окончательно убедилась, что ей нравятся продажи и сфера недвижимости.
«После месяца работы меня перевели на продажу домов и участков. Продав два земельных участка, я заработала для компании 20 тысяч долларов, моя же комиссия составила 2 500 долларов. Как раз приближалось время свадьбы и обустройства будущего жилья, и на эти деньги мы сделали ремонт в комнате, в которой жили у родственников мужа. Это был мой первый флиппинг-проект», – говорит Ольга.
После окончания университета девушка решила работать по специальности и устроилась в телеком-компанию.
«Днем я работала в найме, а ночью управляла бизнесом»
Через несколько лет, находясь в декрете, Ольга, как и многие молодые мамы, решила попробовать себя в бизнесе. Девушка открыла магазины посуды и белья, однако выручки хватало лишь на аренду и зарплаты продавцов. Вместе с родственниками молодая мама занялась созданием сети магазинов по продаже детских товаров из Польши. Дело пошло, бизнес разросся до четырех бутиков. Вскоре Ольгу повысили до руководителя на основной работе, и впервые девушка задумалась об уходе из найма. А рынок сам подсказал путь.
«Поначалу все шло хорошо, но я не учла сложностей товарного бизнеса: бухгалтерию, закупки, обновление товара, ревизии и т. д. Днем работала в найме, а ночью управляла бизнесом. Когда бутиков стало четыре, дошло до того, что я до часа ночи развозила товары по точкам, снимала кассу и с пачкой денег в пакете бежала домой, чтобы их спрятать. Себе я начисляла зарплату в 100 тысяч тенге, а оставшиеся деньги уходили в оборот», – вспоминает флиппер.
В это же время семья приобрела собственную квартиру, правда, наполовину в долг. Но пара работала, бизнес приносил доходы, и это вселяло уверенность, что задолженность погасится без проблем.
«Товарный бизнес требует постоянных вложений. Кроме того, нужно было что-то делать с многочисленными товарными остатками. Это тяжелая работа. Без системного менеджмента и грамотного управления значительного результата не добиться. В какой-то момент я поняла, что выгораю. Нужно было срочно либо уходить из найма, либо заниматься только своим делом», – рассказывает предпринимательница.
Ко всему прочему, в 2013–2014 годах рынок торговли в Казахстане начал меняться: открывались новые ТРЦ, и крупные сети начали вытеснять небольшие розничные магазины. После раздумий было принято непростое решение – закрыть бизнес.
Как за две недели будущий флиппер заработала 3 миллиона тенге
Неожиданно пожилые родители Ольги решили развестись. И помимо работы и бизнеса перед Ольгой встала задача – продать родительскую квартиру так, чтобы денег хватило на покупку двух жилплощадей. Наша героиня взяла на себя поиски квартиры для папы, а ее сестра – для мамы.
Фото: проекты Ольги Медведевой
«Мы продали их трешку за 17 миллионов тенге, но суммы не хватало на покупку двух однушек, так как минимальная цена такой квартиры была 11 миллионов. Нужно было срочно искать недостающую сумму. Я только погасила долг за нашу первую квартиру, а курс доллара вырос вдвое. Мы недавно заняли доллары на покупку машины и также частично в долг купили новую квартиру, а тут папа попал в ДТП, в результате чего у него случился инфаркт», – делится Ольга.
Перерывая объявления, девушка натолкнулась на списки недвижимости, находящейся в залоге у банков. Через пару дней нашла двухкомнатную арестованную квартиру за 11,5 млн тенге, быстро купила и, выкинув старые вещи и добавив освещения, тут же продала за 14,5 млн тенге.
«Так я впервые заработала 3 миллиона тенге всего за две недели. Я добавила их к имеющимся 8,5 млн. Продолжая поиски, случайно встречаю подругу, которой срочно нужно было продать улучшенную однушку за 13 млн. А у меня было только 11,5. К счастью, подруга пошла навстречу, и мы договорились о рассрочке. Так я купила папе отличное жилье в центре Алматы», – говорит флиппер.
За месяц девушка заключила две сделки и поняла, что продавать нужно не мелкий товар, а что-то крупное и дорогое.
«В банках всегда есть квартиры, которые необходимо срочно реализовать. Также всегда есть люди, переехавшие в другой город и вынужденные быстро продавать жилье. Есть квартиры в плохом состоянии, которые долго не могут найти покупателя. Я поняла, что нужно приобретать недвижимость, даже если она в ужасном состоянии. Главное, чтобы она была ликвидной, то есть в центре города или неподалеку, в кирпичном доме и на средних этажах. Жилье, на которое всегда есть спрос», – отмечает Ольга.
Фото: проекты Ольги Медведевой
«Я начала активно изучать сайты банков»
После первых сделок тогда еще начинающий флиппер задумалась, где взять стартовый капитал для дальнейшей работы. Решила начать со своей квартиры.
«Мы жили в трехкомнатной квартире в центре, купленной в „убитом“ состоянии. Сделав легкий флиппинг, я поняла, что вложенные деньги могли бы приносить до 30 % прибыли за сделку. Я уговорила мужа, и мы продали квартиру, пустив деньги в оборот. Сняли жилье в аренду, а я начала активно изучать сайты банков», – говорит Ольга.
Одновременно с продажей квартиры девушка увольняется из телекома. На вырученные деньги от продажи Ольга купила сразу две квартиры, вложила около 2 миллионов тенге в ремонт и продала с хорошей маржой. За последующие полгода флиппер купила, сделала ремонт и продала еще 4–5 объектов.
«Мой бизнес на полтора года практически заморозился»
В 2018 году Ольга начала выкупать проблемные квартиры у банков на торгах, иногда с дисконтом до 30 %. Со временем условия для флипперов ужесточились, в том числе из-за пандемии и карантинов.
«Я тогда на все деньги купила 2–3 объекта, но внезапно суды перешли в онлайн-формат. А суды по недвижимости — это долгие процессы, и в условиях пандемии многие растянулись. К тому же в то время рынок недвижимости начал стагнировать. И мой бизнес на полтора года практически заморозился», – рассказывает предпринимательница.
В 2021 году Ольга вернулась в телеком. Времени на флиппинг не оставалось. Сегодня одновременно она занимается максимум 1–2 объектами. Работает с двумя постоянными бригадами строителей, и весь процесс контролирует удаленно.
«С тех пор, как я начинала, ситуация в этой сфере изменилась. Из-за наплыва новичков, вдохновленных обучающими курсами, выросла конкуренция, а дисконт на проблемные объекты сократился. Сегодня скидка редко превышает 15 %, а цикл сделки увеличился. Поэтому флиппинг требует системного подхода: выкупы, ремонты, работа с подрядчиками. Флиппинг – это тяжелый труд, а не легкие деньги», – отмечает Ольга Медведева.
За семь лет работы девушка провела более 15 флипперских сделок.
Какая сумма нужна, чтобы начать заниматься флиппингом?
По мнению Ольги Медведевой, заработок флиппера зависит как от менеджерских способностей, так и от размера кошелька.
«Средняя маржинальность с объекта сейчас 20%. Начать можно даже с 10 миллионов тенге. Для начала можно использовать кредиты, программы банков, инвестиции, средства родственников и т.д.. Например, внести в банк 5-10 миллионов как первоначалку и за 3 месяца, если кейс очень хороший, сделать ремонт, продать жилье, погасить ипотеку и остаться в плюсе. Это реальные кейсы, нужно только понимать и хорошо спланировать, что ты покупаешь и за сколько продашь. А для этого нужно понимать рынок и анализировать. В общем, если по простому, то иметь чуйку и уметь хорошо считать», – подчеркивает Ольга.
Основные критерии при выборе квартиры для флиппинга
«В первую очередь объект должен быть ликвидным, и ключевым фактором здесь является локация. Как флиппер, работающий с вторичным жильем, я ориентируюсь на конкретный район: квадрат улиц от Калдаякова до Жарокова и от Аль-Фараби до Гоголя. Особенно ценны „совминки“ в центре — их ликвидность всегда остается высокой. Однако первичное жилье также может быть объектом для флиппинга. Застройщики продают квартиры либо в черновом варианте, либо в получерновом, и именно здесь флиппинг играет ключевую роль», — объясняет собеседница.
Однокомнатные и двухкомнатные квартиры наиболее ходовые.
«Трехкомнатные, конечно, менее ликвидные, но при определенной цене тоже подходят. Для меня самый классный объект — это 1-2-комнатные квартиры в центре, на средних этажах, с улучшенной планировкой. В основном это кирпично-ригельные дома, чаще всего пятиэтажки, реже встречаются 9- и 12-этажные», — делится предприниматель.
На ремонт квартиры, даже если она в ужасном состоянии, отводится максимум 2-3 месяца.
«Я всегда рассчитываю, сколько потрачу денег и времени на ремонт. В основном беру однушки-двушки, в которые закладываю на ремонт 5-7 миллионов. Хороший кейс — минимум 5-10 миллионов тенге прибыли, а худший — 3 миллиона. Иначе я за это дело не возьмусь. Ведь что такое флиппинг? Это за минимально возможные вложения сделать красивый и качественный проект и быстро продать», — говорит Ольга.
Закат флиппинга в Алматы: что идет ему на замену?
Рынок недвижимости, в том числе флиппинга в Алматы, перегрет ценами. Поэтому начинать стало гораздо сложнее.
«В городе сейчас очень трудно найти ликвидный объект. Многие завысили цены и ждут, а рынок стоит. Поэтому многие флипперы уходят на поиски новых рынков в Астане и Шымкенте. Более того, ищут в Грузии, Дубае и даже на Бали.
Но это не значит, что в недвижимости больше нет возможностей. Ближайшая перспективная ниша для флипперов — туризм. Все, что связано с недвижимостью в туристической сфере, может приносить реальный доход. А также доступное жилье в аренду, потому что в Алматы приезжает много гостей, которые находятся в городе долго из-за учебы и работы, считает Ольга Медведева.
«А вот инвестирование в „кладовки“, бесконечные обучения, аукционные схемы перепродаж и субаренды – это, скорее, способ заработка на вас, а не для вас, держитесь от этого всего подальше», — предупреждает флиппер.
В тему
