«Застройщики не могут продать то, что настроили». Спросили у эксперта, ждет ли он повышения цен на жилье

Специалист по недвижимости компании VitRealty Виталий Оскаров поделился с digitalbusiness.kz своим мнением о состоянии рынка жилья в Алматы и в Казахстане, а также рассказал о факторах, влияющих на стоимость квадратного метра жилья в 2025 году.

НДС и цены на квартиры: есть ли связь?

— Как изменит рынок повышение НДС? Смотрите. В последнее время в Казахстане и в Алматы в частности возвели много ЖК, построили большое количество квадратных метров.  Причем как дешевых, так и дорогих. Сейчас у клиента огромный выбор. Но покупательская способность снизилась, а застройщики все продолжают строить. Плюс были программы для дешевого жилья, и они идут по сей день.

А покупателей очень мало, просто страшное количество незанятых квадратных метров. Те, кто хотел купить квартиру, уже это сделали. Поэтому я думаю, что история с НДС, если мы говорим о строительстве, на ситуацию не повлияет никак. Никуда цены взлетать не будут. Нужно понимать, что НДС платили всегда: продажами ведь занимаются отделы продаж, а не те, кто строят (застройщики пока освобождены от НДС), — рассказал Виталий Оскаров.

Тренд на вторичном рынке

Говоря о вторичном рынке, эксперт отметил:

— Вторичка как снижалось, так и будет потихоньку снижаться в цене. Вторичное жилье активно продается и покупается только в топовых районах: «золотой квадрат», ближе к центру. А все старое, в микрорайонах или еще дальше, уже неинтересно.

По словам Виталия Оскарова, застройщики в тупиковой ситуации: они не знают, как реализовать свои застроенные квадратные метры, что приводит к появлению все новых программ-акций и новостей о возможном росте цен. Однако, как подчеркнул эксперт, «фактически на рынке ничего не происходит».

Курс доллара и его давление

Влияние на рынок также оказывает колебание курса доллара: «Доллар сильно сказался на покупателях. Те, у кого есть деньги, например, больше 50 миллионов, уже давно купили валюту и сидят, ждут. Доллар плавает. Соответственно, когда он растет, покупателю просто невыгодно расставаться с деньгами, ведь он на ровном месте богатеет. Поэтому все вот так», — говорит наш собеседник.

Внешние причины

Говоря о влиянии войны в Украине, эксперт указывает на резкий рост спроса на аренду жилья, а затем на такое же одномоментное снижение.

— Когда началась война, большое количество людей приехало в Казахстане и начало активно арендовать квартиры. Причем за большие суммы. Арендное жилье выросло в разы: в три, в четыре, даже в сто раз местами. Люди поняли, что есть возможность купить квадраты, зайти в долевое участие, например, сделать ремонт, сдать в аренду и закрывать свой кредит. А потом аренда падает, соответственно, люди уже в панике, — говорит Оскаров.

Однако он тут же добавляет:

— Вскоре начался массовый отток переселенцев. Оказалось, что для многих удобнее, проще жить где-нибудь в Таиланде или во Вьетнаме. Снимать за такие же деньги, или даже дешевле, жилье, и жить спокойно на побережье. И все, они уехали, какая-то часть осталась. Поэтому арендное жилье быстро падает в цене, — подводит черту Оскаров.

Цифры

Наш собеседник также приводит конкретные цифры, которые демонстрируют падение рынка аренды.

— Если раньше в Бостандыкском районе Алматы — а это один из крупных районов, когда россияне приехали, в наличии оставалось 30-70 арендных трехкомнатных квартир, то сейчас их 720. Представляете, только в одном Бастандырском районе, — привел пример наш собеседник.

Итог: резкого роста цен не будет

Эксперт подчеркивает, что даже если рынок жилья поднимется в обозримом будущем (по цене – прим.ред), то это затронет лишь определенную категорию покупателей.

1. «Те, кто покупает дорогое жилье, может быть и будут шевелиться. А на людей, готовых потратить не больше 50 миллионов, повышение НДС никак не скажется».

2. «Раньше квадратный метр у лидеров рынка невозможно было купить дешевле миллиона, а сейчас уже бывает и 660 тысяч, и ниже есть предложения. Просто не могут продать то, что настроили»,

3. «Вторичное жилье, старое, как падало в цене, так и будет падать».

4. «Когда в СМИ появляются новости про повышение цен,  определенных людей охватывает паника, они начинают двигаться. Но на это и расчет, в принципе. Хоть как-то реанимировать рынок. Ну а потом оно все опять вернется».

По словам Виталия Оскарова, покупателям стоит проявлять осторожность и не спешить с инвестициями в недвижимость на фоне шума в медиа.

В тему:

«Недвижимость на пике стоимости, а покупательский спрос уже стагнирует». Тренды ипотеки в 2025 году